Por Que Este Mercado Imobiliário Não é Uma Bolha Pronta a Estourar

Ter uma casa própria se tornou um elemento importante no alcance do sonho americano. Um relatório recente da Associação Nacional de Corretores de Imóveis – da National Association of Realtors (NAR) que descobriu que mais de 86% dos compradores concordaram que ter a casa própria é mesmo o sonho americano.

Antes da década de 1950, menos que a metade do país possuía uma casa própria. No entanto, após a Segunda Guerra Mundial, muitos veteranos que retornaram da guerra usaram seus benefícios oferecidos pelo GI Bill para comprar uma propriedade. Desde então, o percentual de proprietários em todo o país aumentou para a taxa atual de 65,5%. Esse forte desejo de ser um proprietário fez com que os preços das casas valorizassem desde então. O gráfico abaixo acompanha esta valorização desde o final da Segunda Guerra Mundial até agora:

O gráfico mostra que a única vez que os valores das casas caíram significativamente foi durante o boom imobiliário e o colapso durante 2006-2008. Se você observar como os preços dispararam antes de 2006, fica parecendo um pouco com o aumento atual dos preços nos últimos dois anos. Isso pode levar algumas pessoas a acharem que estamos prestes a ver uma queda semelhante nos valores das casas, como aconteceu quando a bolha estourou. Para ajudar a aliviar essas preocupações, vamos dar uma olhada e comparar o que aconteceu da última vez e o que está acontecendo hoje.

O Que Causou o Colapso no Mercado Imobiliário Há 15 Anos Atrás?

Em 2006, as foreclosures inundaram o mercado. Isso reduziu drasticamente os valores das casas. As duas principais razões para a quantidade de foreclosures foram:

1. Muitos compradores não foram realmente qualificados para o empréstimo que receberam, o que fez com que muitas casas acabassem em foreclosures.
2. Um grande número de proprietários sacou dinheiro contra o saldo credor ou o valor positivo das suas casas. Quando os preços caíram, eles se viram em uma situação inversa, onde a casa valia menos do que a hipoteca da casa. Muitos desses proprietários abandonaram suas casas, levando estas casas a caírem em foreclosures. Isso reduziu ainda mais os preços das propriedades na redondeza.

Este ciclo continuou por anos.

Por que o mercado imobiliário de hoje é diferente

Aqui vão duas razões pelas quais o mercado de hoje não é nada parecido com o que aconteceu há 15 anos atras.

1. Hoje, a demanda por casa própria é real (e não está sendo gerada artificialmente)

Até 2006, os bancos estavam criando uma demanda artificial, baixando os padrões de empréstimos e tornando muito fácil para qualquer pessoa para se qualificar para um empréstimo imobiliário ou refinanciar sua casa. Hoje, os compradores e aqueles que refinanciam uma casa enfrentam padrões muito mais altos das empresas de financiamento residencial.

Dados do Urban Institute mostram abaixo a quantidade de risco que os bancos estavam dispostos a assumir naquela época em comparação com agora.

Sempre há riscos quando um banco empresta dinheiro. No entanto, antes do colapso imobiliário de 15 anos atras, as instituições de crédito assumiram riscos enormes tanto em relação às pessoas para quem emprestaram o dinheiro como para o produto hipotecário oferecido. Isso levou a inadimplências em massa, execuções hipotecárias, muitas foreclosures, e uma queda de preços que despencou no mercado.

Hoje, a demanda por casa própria é real. Esta demanda é gerada por uma reavaliação da importância do lar devido a uma pandemia mundial. Além disso, os padrões de empréstimos são muito mais rigorosos no ambiente de empréstimos atual. Os compradores podem pagar o empréstimo da hipoteca que estão assumindo, o que gera uma preocupação muito menor com relação a possíveis inadimplências.

E se você está preocupado com o número de pessoas ainda em um programa de tolerância (forbearance), saiba que não há risco de dar uma reviravolta no mercado imobiliário hoje e de repente não vai surgir um monte de foreclosures outra vez.

2. As pessoas não estão usando suas casas como caixas eletrônicos como fizeram no início dos anos 2000

Como mencionado acima, quando os preços estavam subindo rapidamente no início dos anos 2000, muitos gente achou que isso nunca ia acabar. Eles começaram a sacar empréstimos contra o patrimônio líquido das suas casas para financiar carros novos, barcos e férias. Quando os preços começaram a cair, muitos desses proprietários caíram na real e ficaram em uma situação invertida, levando alguns proprietários a abandonar suas casas. Isso aumentou o número de foreclosures.

Muitos proprietários não esqueceram as lições da crise, pois os preços dispararam nos últimos anos. A Black Knight relata que o patrimônio líquido (a quantidade de patrimônio líquido disponível que um proprietário pode sacar antes de atingir o valor máximo de 80% do valor da propriedade, ou LTV) mais do que dobrou em comparação com 2006 (US$ 4,6 trilhões a US$ 9,9 trilhões).

O último relatório da Homeowner Equity Insights da CoreLogic revela que um proprietário médio ganhou $ 55.300 em patrimônio líquido em termos de valorização da sua propriedade no ano passado. Odeta Kushi, vice-economista-chefe da First American, relata:

“Os proprietários de imóveis no quarto trimestre de 2021 tinham uma média de US$ 307.000 em patrimônio - um recorde histórico.”

A ATTOM Data Services também revela que 41,9% de todas as casas hipotecadas têm pelo menos 50% de patrimônio pago. Esses proprietários não enfrentarão uma situação inversa, mesmo que os preços caiam um pouco. Hoje, os proprietários são muito mais cautelosos.

BOTTOM LINE

A principal razão do colapso no mercado imobiliário de então foi uma série de foreclosures, uma atras da outra. Com as medidas de segurança hoje em dia e as exigências dos bancos ao fazer um empréstimo agora, e com o saldo credor positivo que os proprietários tem, o medo de uma nova onda de foreclosures não faz muito sentido.

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