3 Gráficos Que Mostram Que Isso Não é Uma Bolha Imobiliária

Com os preços das casas continuando a mostrar aumentos de dois dígitos nos preços, algumas pessoas estão preocupadas que estamos em uma bolha imobiliária como a de 2006. No entanto, ao olhar com mais atenção nos dados de mercado vemos que isso não é nada parecido com 2006 por três razões principais.

1. O mercado imobiliário não é impulsionado por empréstimos hipotecários arriscados.

Em 2006, quase todo mundo podia se qualificar para um empréstimo. O índice de disponibilidade de crédito hipotecário, no Mortgage Credit Availability Index  (MCAI) da associação dos banqueiros hipotecários, ou Mortgage Bankers Association,  é um indicador da disponibilidade de dinheiro para financiamento de propriedades. Quanto maior o índice, mais fácil é de se obter uma hipoteca. O MCAI mais que dobrou de 2004 (378) para 2006 (869). Hoje, este índice está em 130. Como exemplo da diferença entre hoje e 2006, vamos olhar para o volume de hipotecas que se originaram quando um comprador tinha menos de 620 pontos de crédito.3 Charts That Show This Isn’t a Housing Bubble | MyKCM

Dr. Frank Nothaft, Economista-Chefe da CoreLogic, reitera este ponto:

 "Há diferenças acentuadas na corrida de hoje nos preços em relação a 2005, que foi uma bolha alimentada por empréstimos arriscados e uma aprovação sem critérios estritos. Hoje, empréstimos com características de alto risco estão ausentes e a aprovação hipotecária é bem mais prudente."

2. Os proprietários não estão usando suas casas como caixas eletrônicos desta vez.

Durante a bolha imobiliária, enquanto os preços subiam, as pessoas refinanciavam suas casas e retiravam grandes somas de dinheiro desta valorização das casas. À medida que os preços começaram a cair, isso fez com que muitos entrassem em uma espiral abaixo, entrando em uma situação de patrimônio líquido negativo (onde o valor da hipoteca acabava ficando maior que o valor da casa).

Hoje, os proprietários estão deixando seu patrimônio subir. O saldo credor, ou o patrimônio líquido é o valor disponível que os proprietários podem acessar antes de atingir uma relação entre o empréstimo e valor da propriedade de 80%, deixando pelo menos 20% de saldo credor líquido. O total agregado em 2006 era de $4,6 bilhões.

Hoje, esse número subiu, e está acima de US$ 8 bilhões. No entanto, a porcentagem de refinanciamentos para fazer saques (onde o proprietário tira pelo menos 5% a mais do valor original da hipoteca para uso pessoal) é a metade do que era em 2006.3 Charts That Show This Isn’t a Housing Bubble | MyKCM

3. Desta vez, é simplesmente uma questão de oferta e demanda.

O FOMO (o Medo de Perder a Oportunidade, ou Fear of Missing Out) dominou o mercado imobiliário que levou à bolha imobiliária de 2006 e aumentou a demanda dos compradores. Naquela época, a oferta habitacional era bem maior que agora, evidenciado pelo fato de que a oferta na época era de mais de sete meses de estoque disponível em 2006. Hoje, esse número é de apenas dois meses.

Os construtores também construíram a mais durante a bolha, mas recuaram significativamente ao longo da década seguinte. Sam Khater, vice-presidente e economista-chefe da Economic & Housing Research da Freddie Mac, explica que o breque que puseram na época é o principal fator na falta de estoque disponível hoje:

"A principal razão do déficit habitacional tem sido o declínio a longo prazo na construção de casas unifamiliares."

Aqui vai um gráfico que quantifica as observações de Khater:

3 Charts That Show This Isn’t a Housing Bubble | MyKCM

Hoje, simplesmente não há casas suficientes para acompanhar a demanda atual.

BOTTOM LINE

Este mercado não tem nada a ver com o período de 2006. Bill McBride, autor do prestigiado blog Risco Calculado, ou Calculated Risk, previu a última bolha imobiliária e desastre da época. Isto é o que ele diz sobre o mercado imobiliário de hoje:

"Não dá pra dizer que as coisas vão desacelerar significativamente em um futuro próximo. Em 2005, eu tinha um forte senso de que o mercado acelerado iria mudar e que, quando virasse, as coisas ia ficar muito feias. Hoje, eu não tenho esse sentido, porque todos os fundamentos estão lá. A demanda vai continuar alta por um tempo porque os Millennials precisam de casas. Os preços continuarão subindo por um tempo porque o estoque ainda está muito baixo."

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