Veja Por Que o Mercado Imobiliário de Hoje Não é Como o de 2008

Com toda esta conversa na mídia sobre as mudanças no mercado imobiliário, você pode estar achando que agora estamos em uma bolha imobiliária. É natural que estas ideias apareçam e façam com que você pense que estamos repetindo o que aconteceu em 2008. Mas não, na verdade, existem dados concretos mostrando por que não é como da outra vez.

Ainda há Uma Escassez e Não um Excedente de Propriedades no Mercado

Para dar um contexto histórico, em 2008 havia muitas casas à venda durante a crise imobiliária (muitas das quais eram short-sales, que são vendas feitas diretamente pelos bancos abaixo do valor do mercado, pelo valor do financiamento, e muitas foreclosures, que são vendas de quem não conseguia pagar seus financiamentos, e isso fez com que os preços caíssem drasticamente. Desde o início deste ano, a oferta de propriedades no mercado aumentou bem, mas ainda há uma escassez de estoque disponível em geral, principalmente devido a quase 15 anos de pouca construção de casas.

O gráfico abaixo usa dados da Associação Nacional de Corretores de Imóveis, da National Associatin of Realtors (NAR) para mostrar como os meses de oferta de casas disponíveis agora se comparam ao crash de 2008. Hoje, o estoque não vendido é de apenas 3,2 meses no ritmo de vendas atual, que é significativamente bem menor do que da última vez. Simplesmente não há estoque suficiente no mercado para que os preços das casas caiam como aconteceu da última vez, mesmo que alguns mercados superaquecidos possam sofrer pequenos declínios.

Os Padrões de Empréstimo Eram Muito Mais Relaxados

Durante o período que antecedeu a crise imobiliária, era muito mais fácil obter um empréstimo residencial do que hoje em dia. Até 2006, os bancos criavam uma demanda artificial baixando os padrões de empréstimos e tornando mais fácil para qualquer pessoa a se qualificar para um empréstimo imobiliário ou refinanciar sua casa atual.

Naquela época, as instituições de crédito assumiam um risco muito maior tanto nas pessoas quanto nos produtos oferecidos. Isso levou a inadimplências em massa, execuções hipotecárias e queda de preços. Hoje, as coisas são diferentes, e os compradores enfrentam rigorosos padrões para conseguir um empréstimo das companhias hipotecárias.

O gráfico abaixo usa dados do Índice de Disponibilidade de Crédito Hipotecário (MCAI) da Mortgage Bankers Association (MBA) para ajudar a contar essa história. Nesse índice, quanto maior o número, mais fácil é conseguir um empréstimo hipotecário. Quanto menor o número, mais difícil é. No último relatório, o índice caiu 5,4%, indicando que os padrões estão apertando.

Este gráfico também mostra como as coisas são diferentes hoje em comparação com o aumento na disponibilidade de crédito que levou à quebra do mercado. Padrões de empréstimos mais rígidos nos últimos 14 anos ajudaram a evitar um cenário que levaria a uma onda de execuções hipotecárias e foreclosures como da última vez.

A Quantidade de Foreclosures Não é Como da Última Vez

Outra diferença é o número de proprietários que estavam enfrentando uma foreclosure após o estouro da bolha imobiliária. A quantidade destas execuções hipotecárias tem sido bem menor desde o crash, em grande parte porque os compradores de hoje foram qualificados de forma mais estrita e são menos propensos a inadimplência em seus empréstimos. O gráfico abaixo usa dados da ATTOM Data Solutions para mostrar a imagem de como as coisas são diferentes desta vez:

Sem contar que os proprietários de imóveis hoje em dia têm opções que simplesmente não existiam durante a crise imobiliária, quando tantas pessoas deviam mais dinheiro nas suas hipotecas do que suas casas realmente valiam. Hoje, muitos proprietários são ricos em patrimônio e no seu saldo credor. Essa equidade vem, em grande parte, da valorização dos preços das casas ao longo do tempo. De acordo com a CoreLogic:

“O patrimônio médio total por mutuário atingiu agora quase US$ 300.000, o mais alto da série de dados.”

Rick Sharga, vice-presidente executivo da Market Intelligence da ATTOM Data, explica o impacto que isso tem:

“Poucas propriedades que entram em foreclosure reverteram para o credor no final do processo... Acreditamos que isso possa ser uma indicação de que os mutuários acabam por usar seu patrimônio ou vendendo suas casas, em vez de arriscar a perda da sua propriedade em um leilão em uma execução hipotecária.”

Isso mostra que os proprietários estão em uma posição completamente diferente desta vez. Para aqueles que enfrentam desafios hoje, muitos têm a opção de usar seu patrimônio para vender sua casa e evitar o processo de foreclosure.

BOTTOM LINE

Se você tem qualquer preocupação em relação a uma foreclosure, talvez estes gráficos possam aclarar algumas das suas dúvidas. Dados concretos e históricos sempre ajudam a entender melhor como o mercado de hoje não se parece nada como da ultima vez.

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