Veja Como os Padrões de Empréstimo Mudaram desde a Bolha

Hoje, muita gente acha que o mercado imobiliário está começando a se parecer muito com o que era em 2006, pouco antes da crise imobiliária. Um dos fatores que eles estão apontando é a disponibilidade de dinheiro para empréstimos. Artigos recentes sobre bancos emprestando dinheiro para compra de casas, usando uma entrada baixa ou programas de assistência para entrada estão causando um certo pânico de que estejamos voltando aos maus hábitos de 15 anos atrás. Vamos dar uma olhada para aliviar essas preocupações.

Várias vezes por ano, a Mortgage Bankers Association divulga um índice intitulado The Mortgage Credit Availability Index (MCAI). De acordo com seu site:

O MCAI fornece o único índice quantitativo padronizado que se concentra exclusivamente no crédito hipotecário. O MCAI é ... uma medida sumária que indica a disponibilidade de crédito hipotecário em um determinado momento.”

Basicamente, o índice determina o quão fácil é obter um empréstimo para uma hipoteca. Quanto mais alto o índice, mais crédito hipotecário se torna disponível. Aqui vai um gráfico do MCAI que data de 2004, quando os dados foram disponibilizados pela primeira vez:

Como podemos ver, o índice estava ao redor de 400 em 2004. O crédito hipotecário tornou-se mais disponível à medida que o mercado imobiliário esquentava, e então o índice passou para 850 em 2006. Quando o mercado imobiliário caiu, o MCAI também caiu (para abaixo de 100), visto que o dinheiro da hipoteca se tornou quase impossível de conseguir. Felizmente, as exigências de crédito diminuíram um pouco desde então. O índice, no entanto, ainda está abaixo de 150, o que é cerca de um sexto do que era em 2006.

Por Que o Índice Perdeu o Controle Durante a Bolha Imobiliária?

O principal motivo foi a disponibilidade de empréstimos com padrões de crédito extremamente fracos. Para acompanhar a demanda em 2006, muitos credores hipotecários ofereceram empréstimos que colocavam pouca ênfase na elegibilidade do mutuário. Os credores estavam aprovando empréstimos sem sequer passar por um processo de verificação para confirmar se o mutuário possivelmente seria capaz de reembolsar o empréstimo.

Alguns desses empréstimos ofereciam taxas de juros baixas e atraentes no começo que aumentariam com o tempo. Os empréstimos eram populares porque podiam ser obtidos rapidamente e sem que o mutuário precisasse entregar qualquer documentação antecipadamente. No entanto, à medida que as taxas aumentavam, os mutuários tiveram dificuldade em pagar suas prestações.

Hoje, os padrões de crédito são muito mais rígidos. Como explica a Investopedia, os empréstimos arriscados concedidos naquela época são extremamente raros hoje, principalmente porque os padrões de empréstimo melhoraram drasticamente:

No final da crise, o governo dos Estados Unidos emitiu novos regulamentos para melhorar as práticas de empréstimo padrão em todo o mercado de crédito, o que incluiu o endurecimento dos requisitos para a concessão de empréstimos.”

Um exemplo dos padrões de crédito relaxados que levaram à crise imobiliária é a pontuação de crédito FICO® associada a um empréstimo. O que é uma pontuação FICO®? O site myFICO explica:

Uma pontuação de crédito informa aos credores sobre sua capacidade de crédito (qual a probabilidade de você resgatar um empréstimo com base em seu histórico de crédito). É calculado com base nas informações dos seus relatórios de crédito. As pontuações FICO® são o padrão para pontuações de crédito - usadas por 90% dos principais credores.”

Durante o boom imobiliário, muitas hipotecas foram emitidas para mutuários com uma pontuação de FICO abaixo de 620. A Experian revela que, no mercado de hoje, os credores são mais cautelosos sobre pontuações de crédito mais baixas:

Estatisticamente falando, 28% dos consumidores com pontuação de crédito na faixa razoável provavelmente se tornarão seriamente inadimplentes no futuro ... Alguns credores não gostam dessas probabilidades e optam por não trabalhar com indivíduos cujos FICO® Scores se enquadram nesta faixa.”

Definitivamente, ainda existem programas de empréstimo que permitem uma pontuação de 620. No entanto, as instituições de crédito em geral estão muito mais atentas à medição de risco ao aprovar empréstimos. De acordo com o mais recente Origination Insight Report de Ellie Mae, a pontuação média de FICO® em todos os empréstimos originados em fevereiro foi de 753.

O gráfico abaixo mostra os bilhões de dólares em dinheiro emprestado anualmente para compra de propriedades a mutuários com uma pontuação de crédito abaixo de 620.

Em 2006, as entidades hipotecárias originaram US $ 376 bilhões em empréstimos para compradores com pontuação abaixo de 620. No ano passado, esse número foi de apenas US $ 74 bilhões.

BOTTOM LINE

Em 2006, os padrões de empréstimo eram muito mais relaxados, com pouca avaliação feita para medir o potencial do mutuário para devolver o empréstimo. Hoje, os padrões são mais rígidos e o risco é reduzido para credores e devedores. Esses são dois mercados imobiliários muito diferentes, então não há necessidade de entrar em pânico com os padrões de empréstimos de hoje e achar que existe algum risco com os bancos.

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