Tudo o Que Você Queria Saber Sobre Uma Transação de Compra Via Troca 1031

By Tamara Sabbagh Delisle, Aio Realty & Property Management

Não importa se você é um investidor imobiliário novo ou experiente, com certeza já ouviu falar sobre uma venda de imóveis, onde os impostos são diferidos, também conhecida como Troca 1031 ou 1031 Exchange. Essa provisão tributária, nomeada após a seção do Código da Receita Federal que a codifica, é uma ferramenta financeira incrivelmente valiosa para investidores experientes. A provisão federal de impostos cambiais 1031 é extremamente benéfica para os investidores imobiliários que querem diminuir sua responsabilidade fiscal federal e diversificar e aumentar o retorno sobre suas propriedades de investimento. Abaixo, damos uma olhada em tudo o que você deve saber sobre uma transação de Troca 1031.

O Que é Uma Troca 1031?

Em geral, quando você vende um imóvel de investimento, você normalmente acaba tendo que pagar impostos sobre os ganhos de capital para a Receita Federal, que são os impostos devidos sobre os rendimentos brutos recebidos na venda de imóveis.

Um ganho de capital acontece quando o preço de venda do imóvel é mais alto do que o preço que você pagou pelo imóvel; isso é comumente referido como a "base". Em alguns casos, a base do imóvel pode mudar. Por exemplo, se você fez alguma melhoria na propriedade, esses custos aumentam sua base. Da mesma forma, se você depreciou a propriedade, isso diminui sua base.

De qualquer forma, se você vender sua propriedade como parte de uma troca diferida por impostos, você pode adiar todos os impostos sobre os ganhos de capital. Sob esta disposição do código tributário, a Receita Federal permite que você troque uma propriedade de investimento por outra propriedade “Like-Kind” ou "semelhante". Isso resulta em zero impostos a pagar sobre os ganhos de capital sobre a propriedade como parte da transação.

O Que é Considerado Uma Troca Semelhante ou “Like-Kind”?

O que se qualifica como uma propriedade “Like-Kind”, de acordo com o IRS, é na verdade um padrão muito vago. Na verdade, qualquer propriedade reformada ou não, que seja de uso comercial, negócios e/ou fins de investimento é elegível para ser usada em uma Troca 1031.

Por exemplo:

• Terreno Vago para Construção de Casa a Ser Alugada
• Triplex para Loja de Varejo
• Prédio de Apartamentos em Uma Propriedade Industrial
• Terreno Baldio para Construção de Edifício Comercial
• Prédio Comercial de Varios Apartamentos de Aluguel
• Propriedade Sem Melhorias para um Edifício Comercial

No entanto, como é o caso da maioria das disposições fiscais federais, há um processo minucioso que deve ser seguido para garantir que um investidor receba o benefício fiscal. Não há limite para a frequência com que um investidor possa aproveitar este beneficio de Troca 1031. Teoricamente, um investidor pode adiar ganhos de capital várias vezes, em várias propriedades. Em outras palavras, enquanto um investidor puder ter lucro cada vez que fizer transação de Troca 1031, o IRS não reconhece os lucros até que a propriedade seja liquidada por dinheiro.

Quais as Propriedades Que Estão Excluídas?

1) Bens pessoais não se qualificam para uma troca 1031. No entanto, uma exceção é quando uma residência principal é convertida em propriedade para investimento, que foi mantida por dois dos últimos cinco anos. Se for convertida corretamente, a antiga propriedade pessoal pode ser elegível para uma troca 1031 de acordo com a Seção 121 do IRC.

2) Propriedades detidas por uma empresa e/ou pessoa física com o objetivo principal de trocar e revender e/ou propriedade de revendedor também são excluídas da proteção de câmbio 1031.

Como Receber 100% de Diferimento de Imposto de Acordo Com Uma Troca

1031 Para receber o diferimento de 100% do imposto, os investidores devem fazer o seguinte: Reinvestir a totalidade dos lucros (“ganhos de capital”) recebidos da propriedade abandonada em uma ou mais propriedades de substituição elegíveis; e Adquira uma ou mais propriedades de substituição qualificadas que tenham dívida igual ou superior à propriedade abandonada. Se um investidor receber bens pessoais, dinheiro ou qualquer outro tipo de propriedade, isso pode criar um evento tributável que não é protegido por uma troca 1031.

Visão geral de uma transação de câmbio 1031

Na maioria das vezes, uma transação do Exchange 1031 não ocorre simultaneamente. Na verdade, uma “troca atrasada” é o tipo mais comum de troca 1031 que os investidores usam.

Uma troca atrasada dá aos investidores/trocadores 180 dias para comprar outra propriedade. Em geral, a transação acontece da seguinte forma:

1ª Etapa: Listar a Propriedade De Troca

Aqui não tem segredo nenhum, é uma venda normal.

2ª Etapa: Encontrar um Intermediário Qualificado (QI)

Um intermediário qualificado (QI) é uma empresa ou entidade, geralmente um contador licenciado que facilita as trocas de impostos diferidos de acordo com a seção 1031 do Internal Revenue Code. Em geral, um QI garante que o investidor cumpra todas as regras e regulamentos para receber os beneficios na troca 1031. Normalmente, um QI tem o seguro contra erros e omissões. Não é qualquer contador que pode servir como QI. Depois de encontrar um QI, você e o QI assinarão um contrato por escrito para a transação de câmbio 1031, e de acordo com o documento, a QI fará a transferencia adequada.

3ª Etapa: Vender a Propriedade Cedida

Depois que a propriedade for vendida, o QI mantém a receita em uma conta fiduciária ou de caução. Dessa forma, o investidor nunca recebe os lucros da venda diretamente na sua conta, e a transação permanece elegível para fazer parte de uma transação de câmbio 1031.

4ª Etapa: Identificar a Propriedade de Substituição

O investidor/permutador tem 45 dias após a venda do imóvel cedido para identificar o imóvel de substituição. Especificamente, o permutador deve descrever explicitamente as propriedades de substituição em potencial (por exemplo, com uma descrição legal ou endereço, etc.) para seu QI. O prazo de 45 dias começa a contar no momento em que a propriedade cedida é vendida até a meia-noite do 45º dia.

Existem três regras para identificar a propriedade elegível, que são as seguintes:

Regra de três propriedades. Um permutador pode identificar no máximo tres imóveis de substituição, sem levar em consideração o valor justo de mercado dos imóveis.

Regra dos duzentos por cento. Um permutador pode identificar um número infinito de propriedades, desde que o valor justo de mercado acumulado não ultrapasse 200% (duzentos por cento) do valor justo de mercado combinado da propriedade abandonada.

Exceção de noventa e cinco por cento. Um permutador pode identificar um número irrestrito de propriedades sem calcular o valor justo de mercado combinado, desde que as propriedades adquiridas somem pelo menos 95% do valor justo de mercado de todas as propriedades identificadas.

Os permutadores/investidores que estejam adquirindo imóveis em construção no momento da aquisição devem identificar o imóvel bem como as benfeitorias com o máximo de detalhes possível no momento da identificação.

Etapa 5: Compra da propriedade de substituição

Após a venda da propriedade cedida, o permutador/investidor tem 180 dias para comprar e fechar uma propriedade ou propriedades de troca elegível. O QI comprará a propriedade de substituição (ou propriedades) com os rendimentos mantidos em custódia e, em seguida, transferirá a propriedade de volta ao permutador por meio de uma escritura direta do vendedor.

BOTTOM LINE

Se você estiver interessado em saber mais sobre a Troca 1031, dá uma ligadinha pra gente. Nos podemos ajudar a vender sua propriedade, conectar com um agente qualificado para aplicar com o governo a intermediação e ajudar a achar sua nova propriedade “like kind” de substituição.

Lembre-se de que nós podemos obter financiamentos também e temos acesso a vários bancos que oferecem empréstimos residenciais, para estrangeiros, como investimento, convencional, e vários outros tipos.

Podemos ainda preparar a carta de Pre-Qualificação ou conseguir uma carta de Pre-Aprovação diretamente do banco pra você, facilitando assim na hora de fazer uma proposta de compra.

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