Será que os Planos de Forbearance Vão Criar um Monte de Foreclosures?

No início das perturbações econômicas causadas pela pandemia de COVID, o governo rapidamente implementou planos de tolerância para permitir que os proprietários permanecessem em suas casas sem fazer o pagamento mensal da hipoteca. Hoje, quase três milhões de famílias estão ativamente em um destes planos, conhecidos como Forbearance. Embora 29,4% dos que estão Forbearance tenham continuado pagando suas prestações mensais, muitos não o fizeram.

Yanling Mayer, Economista Principal da CoreLogic, revelou recentemente:

“Uma análise distributiva do status dos pagamentos das prestações revela que mais de um terço (39,1%) de todos os empréstimos estão mais de 150 dias atrasados, enquanto 1 em cada 4 (25,5%) está mais de 180 dias atrasados.”

Esses proprietários receberam permissão para não fazer seus pagamentos, mas a questão agora é: quantos deles serão capazes de recuperar o atraso após o término de seu programa Forbearance? Especula-se que uma próxima onda de foreclosures (quando o banco força a venda da propriedade para recuperar seu empréstimo) poderia ser o resultado, e isso poderia levar a outra queda nos valores das casas, como vimos há uma década atras.

No entanto, a situação de hoje é diferente da crise imobiliária de 2006-2008, pois muitos proprietários de casas têm uma quantidade enorme de patrimônio líquido em suas casas.

 

O Que os Especialistas Estão Dizendo?

Nos últimos 30 dias, vários especialistas do setor opinaram sobre esse assunto.

Michael Sklarz, presidente da Collateral Analytics:

“Podemos muito bem ver um aumento significativo no número de casas listadas à venda, pois esses proprietários optam por vender suas casas no que é indiscutivelmente no topo intermediário do mercado e reduzir o tamanho de suas casas para outras mais acessíveis em vez de enfrentar uma Foreclosure.”

Odeta Kushi, Deputy Chief Economist at First American:

“O processo de Foreclosure é baseado em duas etapas. Em primeiro lugar, o proprietário da casa sofre um choque econômico adverso ... fazendo com que ele se torne inadimplente em sua hipoteca. No entanto, a inadimplência por si só não é suficiente para enviar uma hipoteca à Foreclosure. Com capital suficiente, o proprietário tem a opção de vender sua casa ou obter seu patrimônio por meio de um refinanciamento para ajudar a resistir ao choque econômico. É a falta de capital suficiente, o segundo componente, que faz com que uma inadimplência grave se torne uma Foreclosure.”

Don Layton, pesquisador sênior da indústria no Joint Center for Housing Studies da Harvard University:

“Com uma bases maior de patrimônio líquido, os proprietários com problemas financieros melhoraram drasticamente as suas opções: uma capacidade maior de acesso a financiamento (por exemplo, linhas de crédito com acesso ao patrimônio líquido) para continuar pagando as despesas mensais até que as finanças familiares se recuperarem, maior capacidade de se qualificar e conseguir uma modificação do empréstimo e, em caso de necessidade, a capacidade de vender a casa e monetizar seu patrimônio líquido aumentado, reduzindo as obrigações de pagamento mensal. Portanto, o que os credores e servidores devem esperar: um grande número de Foreclosures ou apenas um aumento modesto? Eu acredito no último.”

Com a situação patrimonial positiva de hoje, muitos proprietários poderão usar uma modificação do empréstimo ou refinanciar para ficar em suas casas. Caso contrário, alguns irão para a execução hipotecária ou Foreclosure, mas a maioria será capaz de vender e sair com seu patrimônio líquido.

 

As Casas Adicionais no Mercado Não Afetariam os Preços?

Propriedades em dificuldades (em Foreclosures ou em Short Sales, que são as que já estão trabalhando com os bancos para evitar as Foreclosures) são vendidas com um desconto significativo. Se os proprietários de imóveis conseguirem vende-las em vez de entregar aos bancos para uma Foreclosure, o impacto no mercado imobiliário será muito menos severo.

Devemos também perceber que no momento, existe uma falta de estoque sem precedentes no mercado. Na semana passada, realtor.com explicou:

“No país inteiro, o número de casas à venda caiu 39,6%, totalizando 449.000 casas à venda a menos do que em dezembro do ano passado.”

É importante lembrar que ainda não havia casas suficientes para venda, e o estoque continua a diminuir.

O mercado tem potencial para absorver meio milhão de casas este ano sem que isso cause uma depreciação do valor das casas.

 

BOTTOM LINE

A pandemia gerou dificuldades pessoais e econômicas para muitas famílias americanas. O mercado imobiliário residencial em geral, no entanto, resistiu à tempestade e continuará a fazê-lo em 2021.

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