Os Empréstimos Hoje em Dia Mudaram. Confira Aqui.

No mercado imobiliário de hoje, muita gente está começando a se perguntar se estamos voltando aos estilos mais arriscados de empréstimos que levaram ao colapso imobiliário há 15 anos atras.  Mas não estamos.

Várias vezes por ano, a Mortgage Bankers Association (MBA) lança um índice intitulado Mortgage Credit Availability Index (MCAI). De acordo com o site deles:

“O MCAI fornece o único índice quantitativo padronizado voltado exclusivamente ao crédito hipotecário. O MCAI é... uma medida sumária que indica a disponibilidade de crédito hipotecário em um determinado momento.”

Basicamente, este índice determina o quão fácil é obter um financiamento residencial, ou hipoteca. Quanto maior o índice, mais crédito hipotecário se torna disponível. Aqui vai um gráfico do MCAI que remonta a 2004, quando os dados foram disponibilizados pela primeira vez:

Como mostra o gráfico, o índice estava ao redor de 400 em 2004. O crédito hipotecário estava mais disponível à medida que o mercado imobiliário estava mais agitado e, em seguida, o índice chegou a 850 em 2006. Quando o mercado imobiliário despencou, o índice de MCAI também caiu, de tal forma que ficou impossível garantir qualquer mortgage. Felizmente, os padrões de empréstimos afrouxaram um pouco desde então, mas o índice ainda é bem baixo. Em abril, o índice estava em 121, o que é cerca de um sétimo do que era em 2006.

Por Que o Índice Perdeu o Controle Durante a Bolha Imobiliária?

A principal razão foi a disponibilidade de empréstimos com padrões de empréstimo extremamente fracos. Para acompanhar a demanda em 2006, muitos credores hipotecários ofereceram empréstimos que colocavam pouca ênfase na elegibilidade do mutuário. Os credores estavam aprovando empréstimos sem passar por um processo de verificação para confirmar se o mutuário seria capaz possivelmente de reembolsar o empréstimo.

Um exemplo dos padrões de empréstimos relaxados que levaram à crise imobiliária é a pontuação de crédito FICO® associada a um empréstimo. O que é uma pontuação FICO®? O site myFICO explica:

“Uma pontuação de crédito informa aos credores sobre sua credibilidade (qual a probabilidade de você pagar um empréstimo com base em seu histórico de credito e pagamento). É calculado usando as informações em seus relatórios de crédito. As pontuações FICO® são o padrão fundamental para pontuações de crédito - usadas por 90% dos principais credores.”

Durante o boom imobiliário, muitas hipotecas foram feitas para mutuários com uma pontuação FICO abaixo de 620. Embora ainda existam alguns programas de empréstimo que permitem emprestar para um mutuário com uma pontuação de 620, os padrões de empréstimos atuais são muito mais rígidos. As instituições de crédito em geral estão muito mais atentas à mensuração do risco ao aprovar empréstimos. De acordo com o último Relatório de Dívida e Crédito das Famílias do Federal Reserve de Nova York, a pontuação de crédito mediana em todos os empréstimos hipotecários originados no primeiro trimestre de 2022 foi de 776.

O gráfico abaixo mostra os bilhões de dólares em dinheiro emprestado para financiamento residencial aprovados anualmente a mutuários com pontuação de crédito abaixo de 620.

Em 2006, os compradores com pontuação abaixo de 620 receberam US$ 376 bilhões em empréstimos. Em 2021, esse número era de apenas US$ 80 bilhões, e é de apenas US$ 20 bilhões no primeiro trimestre de 2022.

BOTTOM LINE

Em 2006, os padrões de empréstimos eram muito mais relaxados, com pouca avaliação feita para medir o potencial de um mutuário para poder pagar seu empréstimo. Hoje, os padrões são muito mais rígidos e o risco é reduzido para credores e devedores. Estes são dois mercados imobiliários muito diferentes, e hoje não tem nada com aquela época.

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