O Fim da Tolerância Hipotecária: 4 Razões Pelas Quais Não Haverá Uma Nova Onda de Foreclosures

Com os planos de tolerância prestes a chegar ao seu final, muita gente está preocupada com o mercado imobiliário e que agora vamos ver uma nova onda de foreclosures (quando o banco toma a propriedade do mutuário) como aconteceu após a bolha imobiliária 15 anos atrás. Aqui vão quatro razões pelas quais isso não vai acontecer.

1. Há Menos Proprietários Com Problemas Desta Vez

Após a última crise imobiliária, cerca de 9,3 milhões de famílias perderam suas casas devido a foreclosures, short sales ou simplesmente porque as devolveram ao banco.

Como os mandatos de ficar em casa foram emitidos no início do ano passado, o medo avassalador era que a pandemia iria dizimar o setor imobiliário de maneira semelhante. Muitos especialistas projetaram que 30% de todos os detentores de hipotecas entrariam no programa de tolerância. Apenas 8,5% realmente o fizeram, e esse número caiu para 3,5%.

Na última sexta-feira, o número total de hipotecas ainda em regime de tolerância, ou forbearance, era de 1.863.000. Esse é definitivamente um número grande, mas longe de 9,3 milhões.

2. A Maior Parte dos 1,86 Milhões em Tolerância Tem Capital Suficiente Para Vender Sua Casa

Dos 1,86 milhões de proprietários de casas atualmente no programa de forbearance, 87% têm pelo menos 10% de saldo credor em suas casas. Este valor do patrimônio líquido de 10% é importante porque permite que aos proprietários venderem suas casas e pagarem as despesas relacionadas com a venda, em vez de enfrentar um prejuízo, e depois uma marca ruim no seu crédito que uma execução hipotecária, foreclosure, ou short sale (venda abaixo do valor da dívida) criaria.

Os 13% restantes podem não ter a opção de uma venda, portanto, se todos os 13% das 1.86 milhões de casas fossem executadas, isso totalizaria 241.800 hipotecas entrando em foreclosure. Para contextualizar esse número, aqui vão os números anuais de execuções hipotecárias nos três últimos anos que antecederam a pandemia:

  • 2017: 314,220
  • 2018: 279,040
  • 2019: 277,520

O número mais provável de execuções hipotecárias decorrentes do programa de forbearance não chega nem aos pés do número de foreclosures decorrentes da crise imobiliária de 15 anos atrás. O número, no entanto, traça uma comparação semelhante com os três anos anteriores à pandemia.

3. O Mercado Atual Pode Absorver Qualquer Listagem Que Chegue ao Mercado

Quando as foreclosures começaram acontecer em 2008, havia um excesso de oferta de casas para venda. A situação é exatamente oposta hoje. Em 2008, havia um estoque de listagem de nove meses. Hoje, esse número é menos que 3 meses de estoque no mercado.

Como Lawrence Yun, Economista-Chefe da National Association of Realtors (NAR), explica ao abordar as possíveis foreclosures decorrentes do programa de tolerância:

“Qualquer aumento no número de foreclosures provavelmente será rapidamente absorvido pelo mercado. Isso não vai fazer com que o preço das propriedades caia.”

4. Os que estão no poder farão o que for necessário para evitar uma onda de execuções hipotecárias

Na sexta-feira passada, a Casa Branca divulgou um informativo explicando como os proprietários de casas com financiamentos apoiados pelo governo terão mais opções para manter suas casas ao sair do programa de tolerância. Aqui vão dois exemplos mencionados no relatório:

  • “Para proprietários de casas que podem retomar o pagamento das suas prestações mensais pré-pandemia e onde as agências têm autoridade, as agências continuarão exigindo que os mortgage brokers ofereçam opções que permitam aos mutuários mover os pagamentos perdidos para o final da hipoteca sem nenhum custo adicional para o mutuário.”
  • “As novas medidas que o departamento de habitação e desenvolvimento urbano, o Department oh Housing and Urband Development (HUD), o Departamento de Agricultura (USDA) e o departamento de assuntos de veteranos, o Department of Veterans Affairs (VA) estão anunciando terão como objetivo fornecer aos proprietários uma redução de cerca de 25% no principal e juros mensais dos mutuários (P&I) nas suas prestações para garantir que eles possam permanecer em suas casas e construir um patrimônio ao longo do seu financiamento. Isso traz novas soluções para proprietários com hipotecas lastreadas pelo HUD, USDA e VA, alinhadas com as opções para proprietários com hipotecas lastreadas pela Fannie Mae e Freddie Mac.”

Ao avaliar as quatro razões acima, fica claro que não haverá uma enxurrada de foreclosures chegando ao mercado à medida que o programa forbearance está acabando.  

BOTTOM LINE

Como Ivy Zelman, fundadora da principal empresa analítica do mercado imobiliário Zelman & Associates, observa:

“A probabilidade de termos uma crise hipotecária de foreclosures novamente é de cerca de zero por cento.”

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