O Estoque Residencial de Hoje Demonstra Que Não Veremos Um Novo Crash

Se você possuía ou não uma casa em 2008, com certeza se lembra da crise imobiliária que ocorreu naquela época. E as atuais notícias sobre uma desaceleração econômica trazem à tona todas aquelas lembranças de novo. Embora esses sentimentos sejam compreensíveis, os dados podem garantir que a situação hoje não é nada como aquela época.

Uma das principais razões pelas quais o mercado não vai quebrar desta vez é a atual falta de estoque suficiente para atender a atual demanda. A oferta vem de três lugares-chave:

  • Proprietários querendo vender suas casas
  • Casas recém-construídas chegando ao mercado
  • Propriedades com dificuldades de pagar suas prestações – foreclosures ou short sales, vendas através dos bancos

Para o mercado despencar, teríamos que explicar um excesso de oferta, e os números no momento simplesmente não mostram isso. Então, aqui vai uma visão mais detalhada de onde o estoque está vindo hoje para ajudar a provar por que o mercado imobiliário não está indo para um colapso.

Proprietários Atuais Colocando Suas Casas à Venda

Embora a oferta de moradias esteja aumentando este ano, ainda há um número limitado de casas existentes disponíveis à venda. O gráfico abaixo ajuda a ilustrar esse ponto. Com base nos dados semanais mais recentes, o estoque aumentou 27,8% em relação à mesma semana do ano passado (mostrado em azul). Mas em comparação com a mesma semana de 2019 (mostrada na barra vermelha maior), ainda caiu 42,6%.

O que quer dizer isso? O estoque ainda é historicamente baixo. Simplesmente não há casas suficientes no mercado para causar uma queda nos preços. Seria preciso haver uma enxurrada de gente querendo vender suas casas para inclinar a balança em direção a um mercado de compradores. E esse nível de atividade simplesmente não existe agora.

Casas Recém-Construídas Chegando ao Mercado

Também tem muita conversa por aí sobre casas recém-construídas, e isso pode fazer você se perguntar se estamos construindo demais. Mas os construtores de casas estão realmente diminuindo sua produção agora. Ali Wolf, economista-chefe da Zonda, observa:

“Estamos em um mercado muito competitivo para os construtores, onde eles estão tentando se desfazer de qualquer estoque que tenham.”

Para evitar repetir o excesso de construção que levou à crise habitacional, os construtores estão reagindo ao aumento das taxas de juros mais altos que causou uma demanda menor de compradores. É um sinal de que eles pararam de construir de proposito, ao contrário da construção em excesso que fizeram durante a bolha.

E de acordo com os dados mais recentes do Censo dos EUA, no ritmo atual de hoje, estamos indo para um nível total de construção anual ajustada sazonalmente de cerca de 1,4 milhão de casas este ano. Embora isso adicione mais estoque ao mercado, não está no ritmo de criar um excesso de oferta porque os construtores agora são mais cautelosos do que da última vez, quando construíram mais casas do que o mercado conseguia absorver.

Propriedades Com Dificuldades de Pagar Suas Prestações

Um último lugar de onde propriedades a venda podem vir são aquelas que estão dificuldades em fazer os pagamentos mensais das prestações, incluindo vendas de foreclosures ou short sales. De volta à crise imobiliária, houverem muitas propriedades que entraram em execução hipotecária pelos bancos devido a padrões de empréstimos que permitiram que muitas pessoas conseguissem um financiamento residencial que não podiam realmente pagar. Hoje, estes padrões de empréstimo são muito mais rígidos, resultando em compradores mais qualificados e muito menos foreclosures. O gráfico abaixo usa dados da ATTOM Data Solutions em propriedades que deram entrada no processo de foreclosure para mostrar como as coisas mudaram desde o crash:

Este gráfico mostra como na época da crise imobiliária havia mais de um milhão de requerimentos de foreclosure por ano. À medida que os padrões de empréstimos ficaram mais rígidos desde então, a atividade começou a declinar. E em 2020 e 2021, o programa de tolerância, conhecido como Forbearance Program, foi mais uma grande ajuda para evitar a repetição das foreclosures que vimos ao redor de 2008.

Esse programa o que salvou a terra, dando aos proprietários opções para quem tinha um empréstimo, como adiar a dívida, modificar o pagamento, criar um pagamento balão ou outras opções, coisas que não existiam, antes.  E os dados sobre o sucesso desse programa mostram que quatro de cada cinco proprietários que saem do programa tolerância pagam seu empréstimo na integra ou elaboraram um plano de reembolso dos meses que foram suspensos para evitar o cancelamento do empréstimo e a execução hipotecaria pelo banco em forma de foreclosure. Estas são algumas das maiores razões pelas quais não haverá uma onda de foreclosures chegando ao mercado.

BOTTOM LINE

Embora a oferta de propriedades esteja aumentando, certamente não ainda não está perto dos níveis que fariam com que os preços caíssem significativamente. E é por isso que vendo o estoque podemos dizer com segurança que não vamos ver um novo crash.

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