O Desafio no Setor Imobiliário: Falta de Propriedades, Não de Compradores

Uma das maiores questões Uma das maiores questões hoje em dia que os especialistas em real estate estão enfrentando é se ainda acreditam se vale a pena fazer uma compra de uma propriedade neste mercado. Alguns afirmam que o rápido aumento dos preços das casas está afetando a demanda e, por extensão, levando à recente desaceleração na atividade de vendas.

No entanto, a demanda não é o problema real. Na verdade, é a falta de oferta (casas disponíveis para venda). Um artigo do Wall Street Journal mostra que isso também está acontecendo no ramo de construção das casas novas:

As construtoras venderam mais casas do que podiam construir. Agora eles estão limitando suas vendas em um esforço para alcançar a demanda.”

O artigo cita David Auld, CEO da D.R. Horton Inc. (a maior construtora residencial em volume nos Estados Unidos desde 2002), explica como eles não têm casas suficientes para o número de compradores que entram nas suas casas modelos:

“Ao longo da nossa história, ter alguém entrando em nossos modelos e ter que dizer a eles: ‘Não temos uma casa para você comprar hoje’, é algo muito estranho.”

Danielle Hale, economista-chefe da realtor.com, também explica que, no mercado de venda de casas existentes, a desaceleração nas vendas foi um desafio de oferta, não uma falta de demanda. Em resposta a um recente aumento nas listagens que chegam ao mercado, ela acrescenta:

“. . . se essas mudanças na dinâmica dos estoques continuarem, poderemos ver uma nova onda de atividade imobiliária chegando ao final do ano.”

Novamente, os compradores estão aí. Só precisamos de casas para vender para eles.

Se a desaceleração nas vendas fosse resultado da diminuição da demanda, começaríamos a ver os preços das casas começando a moderar - mas não é o caso. Como Mark Fleming, Economista-chefe da First Americanexplica:

“Tem muita conversa por aí sobre o aumento dos preços e a queda da quantidade de casas no mercado imobiliário, e há esse conceito, ou essa ideia, de que é um problema do lado da demanda..., mas, se a demanda caísse drasticamente, veríamos, na verdade, menos pressão sobre os preços, um aumento menor nos preços das residências.”

Em vez disso, estamos vendo a valorização dos preços acelerar ao longo deste ano, conforme evidenciado pelos aumentos percentuais anuais relatados por CoreLogic:

  • Janeiro: 10%
  • Fevereiro: 10.4%
  • Março: 11.3%
  • Abril: 13%
  • Maio: 15.4%
  • Junho: 17.2%

(Os números de julho ainda não estão disponíveis)

Há uma escassez de imóveis, não de compradores, e há três boas razões para os compradores ainda estarem interessados em comprar uma casa este ano.

1. A acessibilidade não é o desafio que alguns afirmam ser.

Embora os preços das casas tenham subido drasticamente nos últimos 18 meses, as taxas de juros das hipotecas permanecem perto de mínimos históricos. Por causa destes juros baixos e recordes, as prestações mensais ficam fáceis para a maioria dos compradores.

Embora as casas estejam menos acessíveis do que no ano passado, quando ajustadas para a inflação, podemos ver que elas também estão mais acessíveis do que estam nas décadas de 1970, 1980, 1990 e grande parte dos anos 2000.

2. Ser proprietário é melhor do que ser locatário ao longo prazo.

Um estudo recente mostra que alugar uma casa consome uma porcentagem maior da renda familiar do que possuir uma propriedade. De acordo com a análise, aqui vai a porcentagem de renda que os compradores e locatários devem pagar agora em comparação com o final do ano.

Embora o principal e os juros de um pagamento mensal da hipoteca permaneçam os mesmos ao longo da vida do empréstimo, os aluguéis aumentam quase todos os anos.

3. Os proprietários constroem sua própria riqueza. Locatários constroem a riqueza do dono.

Se você for um proprietário ou investidor, o mercado imobiliário gera riqueza por meio do aumento do patrimônio líquido de um ano para outro com a sua valorização. Se você possui uma propriedade, sua família recebe o benefício do acúmulo desta riqueza. Fleming diz:

A principal vantagem financeira de se ter casa própria é o acúmulo de patrimônio líquido, ou saldo credor, na forma de valorização do preço da casa... Temos que levar em consideração o fato de que a sua residência é um gerador ativo de patrimônio ou de riqueza familiar.”

Odeta Kushi, vice-economista-chefe da First American, elabora em um artigo recente :

“. . . uma vez que a casa é comprada, a apreciação da propriedade ajuda a aumentar o patrimônio da casa e se torna um benefício em vez de um custo. Ao contabilizar o benefício desta valorização em termos de aluguel em comparação com uma compra na nossa análise, fica mais barato comprar em cada um dos 50 principais mercados dos EUA, incluindo os dois mercados de aluguel mais caros, como San Francisco e San Jose, na Califórnia.”

Hoje, esse aumento de capital é substancial. A National Association of Realtors (NAR) relata:

“O preço médio de venda de residências unifamiliares existentes aumentou em 99% das áreas metropolitanas conferidas no segundo trimestre de 2021 em comparação com um ano atrás, com ganhos de preços de dois dígitos em 94% dos mercados.”

Em 94% dos mercados, houve um aumento superior a 10% no preço médio. Isso significa que se você comprou uma casa de $ 400.000 em um desses mercados, seu patrimônio líquido aumentou em pelo menos $ 40.000. Se você alugou, o proprietário foi quem recebeu este aumento de riqueza no seu patrimônio.

BOTTOM LINE

Por muitas razões, a demanda por propriedades ainda é extremamente forte. O que precisamos neste mercado são mais casas à venda, ou seja, mais listagens de casas para atender a essa demanda.

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