Não Veremos Foreclosures Inundando o Mercado Imobiliário

Com tantas mudanças no mercado imobiliário ultimamente, muita gente anda comentando, e até se preocupando, se por acaso vamos ver outro crash como vimos em 2008. Mas, na verdade, existem muitas diferenças importantes entre o que está acontecendo agora e a bolha do início dos anos 2000.

Uma das razões pelas quais o mercado de hoje não é como da última vez é que o número de foreclosures que estamos vendo é muito menor hoje em dia. Veja aqui algumas razões por que os bancos não estão enforcando as execuções de foreclosure.

Não há Tantos Proprietários de Imóveis Com Dificuldades de Pagamento

Após o último colapso imobiliário, mais de nove milhões de famílias perderam suas casas devido a venda forcada de foreclosure ou short sale, ou porque tiveram que devolver a propriedade ao banco. Isso ocorreu, em grande parte, devido a padrões de empréstimo mais relaxados, em que as pessoas conseguiam seus empréstimos de hipotecas que, em última análise, não poderiam pagar. Essas práticas de empréstimo relaxadas levaram muitos mutuários a entrar em dificuldades em pagar suas prestações, vender rápido pra se desfazer do problema, e desta forma desvalorizando a propriedade, muitas vezes despencando valores em bairros inteiros. O problema sério começou quando os valores das propriedades acabaram sendo mais baixos do que o valores dos seus respectivos empréstimos com os seus bancos.

Mas hoje em dia, os padrões de empréstimo foram revisados e são muito mais estritos, e restringidos a compradores mais qualificados. Como resultado, há menos proprietários de imóveis inadimplente ou atrasados nos pagamentos das suas prestações. Como Marina Walsh, vice-presidente de análise da indústria da Mortgage Bankers Association (MBA), diz:

Pelo segundo trimestre consecutivo, a taxa de inadimplência de hipotecas caiu para o nível mais baixo desde que a pesquisa da MBA começou em 1979 – caindo para 3,45%. Execuções de foreclosures iniciadas de fato e empréstimos em processo de execução também caíram no terceiro trimestre para níveis ainda mais abaixo de suas médias históricas.”

Houve Menos Execuções Hipotecárias Nos Últimos Dois Anos

Embora você possa ter visto histórias recentes sobre o número de execuções hipotecárias ou foreclosures aumentando hoje em dia, o contexto é importante. Durante a pandemia, muitos proprietários conseguiram suspender o pagamento das prestações das suas hipotecas usando o programa de tolerância. O programa deu aos proprietários que enfrentavam dificuldades financeiras mais tempo para colocar suas finanças em ordem e, em muitos casos, elaborar um plano com o credor.

Com esse programa, muita gente estava preocupada que o programa resultaria em uma onda de foreclosures chegando ao mercado. Esse medo não se materializou. Dados do Fed (Federal Reserve, ou o banco central) de Nova York mostram que ainda há menos foreclosures acontecendo hoje do que antes da pandemia (veja o gráfico abaixo):

Isso significa que, embora haja mais execuções hipotecárias agora em comparação com o ano passado (quando as execuções hipotecárias foram pausadas), o número ainda está bem abaixo do que o mercado imobiliário viu em um ano mais típico, como 2017-2019.

E o mais importante, o número que estamos vendo agora ainda está muito abaixo do número que vimos durante o crash do mercado (mostrado nas barras vermelhas do gráfico). O grande take-away? Não deixe que as notícias o enganem. Embora as execuções hipotecárias aumentaram desde o ano passado, o contexto histórico é essencial para entender o quadro completo.

A Maioria Dos Proprietários Tem um Saldo Credor Mais do Que Suficiente

Muitos proprietários tem patrimônio suficiente para vender suas casas e conseguir pagar suas dívidas, ao invés de ter que enfrentar a execução de uma hipoteca. Devido a rápida valorização dos preços das casas nos últimos dois anos, o proprietário médio ganhou valores recordes de patrimônio em sua casa, aumentando seu saldo credor. E se eles permaneceram em suas casas por mais tempo, eles ainda podem ter mais patrimônio do que imaginam. Como Ksenia Potapov, economista da First American, diz:

Hoje, os proprietários de imóveis têm níveis muito mais altos de patrimônio líquido utilizável, fornecendo um respaldo para resistir a possíveis quedas de preços, mas também evitando que o problema habitacional se transforme em uma execução hipotecária. . . o resultado provavelmente será mais um 'gotejamento' de foreclosures do que um 'tsunami.’”

Um relatório recente da ATTOM Data explica isso indo ainda mais a fundo com números:

“Apenas cerca de 214.800 proprietários enfrentaram possível execução hipotecária no segundo trimestre de 2022, ou apenas quatro décimos de um por cento dos 58,2 milhões de hipotecas pendentes nos EUA. Daqueles que enfrentam execução hipotecária, cerca de 195.400, ou 91%, tinham pelo menos algum patrimônio acumulado em suas casas.”

BOTTOM LINE

Se você escutar noticias sobre o mercado imobiliário e sobre foreclosures, lembre-se de que o contexto é importante. É verdade que estamos vendo mais foreclosures neste ano do que no ano passado, mas em geral, estamos muito abaixo dos números antes da pandemia e ainda bem abaixo dos números que vimos durante o crash. Se você ainda tiver qualquer pergunta entre em contato conosco. Será um prazer analisar estes dados com você, ou esclarecer qualquer outra dúvida.

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