Opções Para Proprietários Com Dificuldades de Pagar Suas Prestações

Muitos experts na área de imóveis mostraram suas preocupações com o forbearance, ou programa de tolerância, no começo da pandemia, dizendo que este programa iria levar muitos proprietários à falência e à entrega dos seus imóveis ao banco via uma foreclosure. O forbearance é um programa que suspende as prestações por seis meses, quando o proprietário não consegue fazer os devidos pagamentos. No final dos seis meses, os donos tem um acordo com as instituições financeiras de como retomar as prestações e fazer o pagamento do valor que não foi pago.

 Alguns previram originalmente que até 30% dos proprietários escolheriam entrar no programa de tolerância. Na verdade, menos de 10% dos proprietários aproveitaram o programa, e essa porcentagem vem caindo constantemente. A Black Knight informou recentemente que a taxa de tolerância nacional diminuiu para 5,6%, com as forbearances ativas caindo abaixo de 3 milhões pela primeira vez desde meados de abril.

 Muitos dos que pediram para entrar em forbearance estão, na verdade, fazendo pagamentos pontuais. Christopher Maloney, da Bloomberg Wealth, explicou recentemente:

 “Quase um quarto de todos os proprietários de imóveis que pediram o forbearance ainda estão em dia com seus financiamentos ... de acordo com os dados mais recentes do Mortgage Bankers Association.”

 No entanto, uma vez que mais de dois milhões de proprietários ainda estão período de tolerância financeira, alguns especialistas estão preocupados que isso ainda possa levar a uma outra onda de foreclosures, como vimos há pouco mais de uma década, durante a Grande Recessão. Aqui está o porquê desta vez é diferente.

Muito Poucos Proprietários Inadimplentes

 Durante a crise imobiliária há doze anos atrás, muitos proprietários possuíam casa que desvalorizou muito e chegou a valer menos do que o financiamento que eles tinham (conhecido como patrimônio líquido negativo ou comumente chamado “estar debaixo d'água”). Muitos decidiram que simplesmente parariam de pagar suas prestações e abandonariam suas casas, o que resultou na tomada das propriedades pelos bancos. Essas execuções hipotecárias eram conhecidas como foreclosures.

 Hoje em dia, a grande maioria dos proprietários possui um patrimônio líquido positivo e significativo. Isso diminui drasticamente a possibilidade de foreclosures.

Aspen Grove Solutions, uma empresa de consultoria de negócios, abordou recentemente o problema em um estudo intitulado Creating Positive Forbearance Outcomes:

“Ao contrário de 2008, inadimplências estratégicas ou forbearances não surgiram como um problema sério e parece improvável que surjam de novo dadas as expectativas mais fortes para aumentos de preços de propriedades, um estoque recorde de baixa de casas e padrões de subscrição residencial estáveis ​​que levaram à crise que reduziu o número de proprietários que estão debaixo d'água.”

 Opções Que Não Estavam Disponíveis Antes

Há uma década atrás, não havia a opção de forbearance, e a maioria dos bancos não colocou em prática outros programas, como modificações de financiamentos e short sales, até o finalzinho da crise.

Hoje, os proprietários têm várias opções, porque os bancos entendem as três diferenças fundamentais no mercado imobiliário de hoje em comparação com 2008:

  1.  A maioria dos proprietários possui um patrimônio líquido positivo e substancial em suas casas.
  2. As propriedades estão valorizando. Em 2008, os preços depreciaram drasticamente.
  3. O mercado imobiliário apresenta uma escassez de listings. Em 2008, casas à venda inundaram o mercado.

Essas diferenças permitem fazer com que os bancos fiquem mais tranquilos ​​ao dar opções aos donos ao estender estas opções. Aspen Grove analisou algumas dessas opções no estudo mencionado acima:

 •        Reembolso de refinanciamentoCapitalize o valor da forbearance - Para mutuários que têm crédito forte, patrimônio líquido bom ou melhorias em suas casas, e que possivelmente tiveram uma taxa de juros mais alta em seu empréstimo original, têm emprego estável / nenhuma perda salarial significativa e renda.

•        Plano de ReembolsoPrestações agora um pouco mais altas - Para pessoas que não podem repagar o valor suspenso usando poupança, mas têm renda mensal que consegue arcar com prestações mais altas e não querem usar um programa de diferimento.

•        Programa de diferimentoTransfere os pagamentos suspensos para o final do prazo do empréstimo - Para mutuários que perderam renda temporariamente e recuperaram a maior parte ou a totalidade de sua renda, mas não estão em posição de refinanciar devido à baixa pontuação de crédito, home equity, baixo valor total do empréstimo em relação a custos de fechamento, ou simplesmente por apatia.

•        Modificação: Modificação Flex, ou outro mod - Para famílias que perderam permanentemente de 20% a 30% de sua renda, mas não toda a sua renda, e desejam permanecer em suas casas.

 Cada um desses programas permite que o proprietário permaneça na casa.

Existem Outros Programas Para os Que Não se Qualificam Ainda?

Os proprietários de imóveis que não conseguem recuperar os pagamentos anteriores e não se qualificam para os programas mencionados têm duas opções: vender a casa ou entregar aos bancos para fazer uma foreclosure. Alguns especialistas acham que a maioria será forçada a seguir o caminho da foreclosure mesmo. No entanto, uma análise de dados mostra que provavelmente este não será o caso.

Há uma década atrás, os proprietários tinham muito pouco patrimônio líquido em suas casas. Portanto, vender não era uma opção, a menos que estivessem dispostos a tirar das suas economias de poupança para cobrir os custos adicionais de venda, como comissão imobiliária, custos de fechamento e honorários de advogados. Isso por que o valor das suas casas era menor que o valor do financiamento, e a venda não iria cobrir todos os custos. Sem outra opção, muitos simplesmente decidiram ficar na casa até que recebessem um aviso de foreclosure, de que o banco simplesmente tomaria sua propriedade.

Como mencionado acima, hoje é diferente. A maioria dos proprietários agora possui uma grande quantidade de patrimônio líquido em suas casas. Muito provavelmente, eles decidirão vender sua casa e obter esse saldo credor, em vez de esperar que o banco execute a hipoteca.

Em um relatório separado, Black Knight destacou este problema:

“No total, estima-se que 172 mil empréstimos estão em forbearance, atrasaram três ou mais prestações e têm menos de 10% de saldo credor em suas casas.”

Em outras palavras, dos milhões atualmente em um plano de indulgência, poucos são os que provavelmente se tornarão uma execução hipotecária.

 BOTTOM LINE

Alguns analistas estão falando sobre futuras foreclosures, chegando a 500.000 a mais de 1 milhão. Com as opções que os proprietários de hoje têm, isso não parece correto.

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