Agora é Diferente. Veja nestes 6 Gráficos Que Não é Como da Outra Vez

Em março do ano passado, muita gente que trabalha no ramo imobiliário temia que o mercado fosse esmagado pela pressão de uma pandemia do século. Em vez disso, o mercado imobiliário teve um dos melhores anos de sua história. As vendas e os preços das casas aumentaram substancialmente em relação ao ano anterior. 2020 foi tão forte que muitos agora temem que a exuberância do mercado seja um reflexo do último boom imobiliário e, como resultado, agora estamos caminhando para outro crash.

No entanto, há muitos motivos pelos quais o mercado imobiliário de agora não tem nada a ver com o mercado imobiliário de 2008. Aqui vão seis imagens para mostrar as dramáticas diferenças.

1. Os Padrões de Empréstimos São Bem Diferentes Daquela época.

Durante a bolha imobiliária, era muito fácil conseguir um empréstimo. Hoje é difícil se qualificar. Recentemente, o Urban Institute divulgou seu último índice de disponibilidade de crédito habitacional, no Housing Credit Availability Index (HCAI), que “mede a porcentagem de empréstimos para compra de casas ocupadas pelo proprietário que têm probabilidade de inadimplência, ou seja, não são pagos há mais de 90 dias após a data de vencimento. Um HCAI mais baixo indica que os credores não estão dispostos a tolerar inadimplências e estão impondo padrões de crédito mais rígidos, tornando mais difícil obter um empréstimo. Um HCAI mais alto indica que os credores estão dispostos a tolerar inadimplências e estão assumindo mais riscos, tornando mais fácil obter um empréstimo.”

O índice mostra que os credores estavam confortáveis em assumir altos níveis de risco durante o boom imobiliário de 2004-2006. Também revela que hoje o HCAI está abaixo de 5 por cento, o mais baixo desde a introdução do índice. O relatório explica:

“Ainda sobra uma faixa significativa para poder expandir com segurança a caixa de crédito. Se o risco de inadimplência atual fosse dobrado em todos os canais, o risco ainda estaria bem dentro do padrão pré-crise de 12,5 por cento de 2001 a 2003 para todo o mercado de hipotecas.”

Não tem nada a ver com a última vez.

2. Os Preços Não Estão Subindo Sem Controle.

Abaixo temos um gráfico que mostra a valorização anual das propriedades nos últimos quatro anos no auge da bolha imobiliária. Embora a valorização dos preços tenha sido bastante forte no ano passado, não está nem aos pés do aumento dos preços do que sucedeu antes do crash.

Há uma grande diferença entre esses dois períodos. Uma apreciação normal é de 3,8%. Portanto, embora a valorização atual seja maior do que a norma histórica, certamente não está acelerando fora do normal, como aconteceu no início dos anos 2000.

Não tem nada a ver com a última vez.

3. Não Temos Casas Sobrando no Mercado. Ao contrário, Temos Uma Escassez.

O estoque de meses necessário para sustentar um mercado imobiliário normal é de aproximadamente seis meses. Qualquer coisa além disso é uma superabundância e fará com que os preços se depreciem. Qualquer coisa menos do que isso é uma falta e levará a uma valorização contínua. Como mostra o próximo gráfico, haviam muitas casas à venda em 2007 e isso fez com que os preços despencassem. Hoje, há uma escassez de estoque, o que está causando uma aceleração nos preços das casas.

Não tem nada a ver com a última vez.

4. Novas Construções Não Estão Conseguindo Compensar a Diferença no Estoque

Alguns podem achar que novas construções estão preenchendo o vazio. No entanto, se compararmos hoje com o período imediatamente anterior à crise imobiliária, podemos ver que havia uma superabundância de casas recém-construídas na época, mas não agora.

Não tem nada a ver com a última vez.

5. Casas Não Estão se Tornando Super Caras Para Comprar.

A fórmula de acessibilidade tem três componentes: o preço da casa, os salários do comprador e a taxa de juros disponível no momento. Quinze anos atrás, os preços eram altos, os salários baixos e as taxas de hipotecas estavam acima de 6%. Hoje, os preços ainda estão altos. Os salários, no entanto, aumentaram e a taxa de hipoteca é de cerca de 3%. Isso significa que o proprietário médio paga menos de sua renda mensal para o pagamento da hipoteca do que naquela época. Aqui vai um gráfico que mostra essa diferença:

Como Mark Fleming, Economista-Chefe da First American, explica:

“Taxas de juros hipotecárias mais baixas e rendimentos crescentes correspondem a preços de casas mais altos, uma vez que os compradores podem se dar ao luxo de pedir mais dinheiro emprestado. Se a propriedade for avaliada de forma adequada, o poder de compra da casa deve ser igual ou superior ao preço médio de venda de uma casa. Olhando para os anos da bolha imobiliária, os preços das casas ultrapassaram o poder de compra de casas em 2006, mas hoje o poder de compra de casas é quase duas vezes maior que o preço de venda médio nacional.”

Não tem nada a ver com a última vez.

6. As Pessoas Estão Com Capital na Mão, Não Defasadas.

Na corrida da bolha imobiliária, os proprietários estavam usando suas casas como caixas eletrônicos pessoais. Muitos retiraram imediatamente seu patrimônio assim que ele se acumulou e aprenderam uma boa lição no processo. Os preços aumentaram muito nos últimos anos, levando mais de 50% das residências no país a ter mais de 50% de patrimônio líquido - e os proprietários não têm tirado proveito disso como da última vez. Aqui vai uma tabela que compara a retirada de capital nos últimos três anos em comparação com 2005, 2006 e 2007. Os proprietários de casas já sacaram quase $ 500 bilhões de dólares menos do que antes:

Durante a crise, o valor das casas começou a cair e os vendedores se viram em uma situação com o seu saldo credor negativo (onde o valor da hipoteca que deviam era maior do que o valor da casa). Alguns decidiram abandonar suas casas, o que levou a uma onda de foreclosures em massa, além dos short sale também, casas que foram vendidas com grandes descontos, reduzindo assim o valor de outras casas na região. Com o valor médio de uma casa agora em mais de $ 190.000, isso não acontecerá hoje.

Não tem nada a ver com a última vez.

BOTTOM LINE

Muita gente está preocupada com uma bolha imobiliária de novo. Se você também está preocupado, dê uma olhada nas tabelas e gráficos acima para ajudar a aliviar seus medos. Venha conversar conosco para esclarecer suas dúvidas e poder comprar ou vender com segurança.

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