4 Motivos Principais Pelos Quais as Famílias em Forbearance Não Vão Perder Suas Casas em Foreclosures

Muita gente está perguntando o que vai acontecer com as 2,3 milhões de famílias que estão atualmente em regime de tolerância do Forbearance, ou adiamento das prestações de financiamento das suas propriedades, quando o programa acabar. Alguns acham que vai ter milhões de execuções hipotecárias ou foreclosures prontas para chegar ao mercado. No entanto, existem quatro razões pelas quais isso não vai acontecer.

1. Quase 50% Já Deixaram o Programa de Tolerância Com Prestações em Dia

De acordo com a Mortgage Bankers Association (MBA), os dados até 28 de março mostram que 48,9% dos proprietários que já deixaram o programa estavam em dia com suas prestações da hipoteca quando saíram.

  • 6% fizeram seus pagamentos mensais durante o período de tolerância
  • 7% fizeram os pagamentos atrasados
  • 6% quitaram o empréstimo na íntegra

Isso não significa que os mais de dois milhões ainda no plano sairão exatamente da mesma maneira. No entanto, nos dá uma ideia da situação atual.

2. Os Bancos Não Querem as Casas de Volta

Os bancos aprenderam grandes lições com o crash de 2008. As instituições financeiras não querem as dores de cabeça de gerenciar propriedades hipotecadas. Desta vez, eles estão trabalhando com proprietários das casas para ajudá-los a permanecer em suas casas.

Por exemplo, cerca de 50% de todas as hipotecas são garantidas pela Federal Housing Finance Agency (FHFA). Em 2008, o FHFA ofereceu a 208.000 proprietários de casas alguma forma de ação de retenção de casa, ou seja, Home Retention Action, que são opções oferecidas a um mutuário que tem capacidade financeira para entrar em uma opção de treino e deseja ficar em sua casa. As opções de retenção de casa incluem tolerâncias temporárias, planos de reembolso, modificações no empréstimo ou adiamento parcial do empréstimo. Isso ajudou os devedores inadimplentes a permanecer em suas casas. No ano passado, o FHFA ofereceu essa mesma proteção a mais de um milhão de proprietários.

Hoje, quase todas as instituições de crédito estão trabalhando com seus mutuários. O relatório do MBA revela que, daqueles proprietários que deixaram o programa de forbearance,

  • 5% elaboraram um plano de reembolso com seu credor
  • 5% receberam um adiamento do empréstimo em que o mutuário não tem que pagar ao credor os juros ou o principal de um empréstimo por um período de tempo acordado
  • 9% receberam uma modificação do seu empréstimo

3. Não Existe Vantagem Política em Executar Uma Forclosure Nestas Propriedades

O governo também parece determinado a não permitir que indivíduos ou famílias percam suas casas. Bloomberg relatou recentemente:

As empresas hipotecárias podem enfrentar várias multas se não tomarem medidas para evitar um dilúvio de foreclosures que ameaça atingir o mercado imobiliário no final deste ano, disse um executivo dos EUA. O alerta do Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) está vinculado ao alívio do programa que permitiu que milhões de mutuários adiarem suas prestações por causa da pandemia ... agora, os agentes hipotecários devem começar a entrar em contato com os proprietários afetados agora para aconselhá-los sobre as maneiras de modificar seus empréstimos.”

O CFPB está propondo um novo conjunto de diretrizes para garantir que as pessoas possam manter suas casas. Aqui vão os principais pontos da proposta:

  • A regra proposta forneceria um período especial de revisão pré-execução hipotecária que geralmente proibiria os servidores do empréstimo de iniciar o processo de Foreclosure até 31 de dezembro de 2021.
  • A regra proposta permitiria aos servidores oferecer opções simplificadas para modificar o empréstimo dos mutuários com dificuldades relacionadas ao COVID-19 com base na avaliação de um pedido incompleto.
  • A regra proposta sugere mudanças temporárias em certas comunicações entre o servidor e proprietário para garantir que os mutuários recebam informações importantes sobre suas opções no momento apropriado.

Ainda não se tem uma decisão, e alguns questionam se o CFPB tem o poder de adiar as execuções hipotecárias e forclosures. O relatório completo pode ser encontrado aqui: Proteções para Mutuários Afetados pelo COVID-19 nos termos da Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis (RESPA), Regulamento X.

4. Se Tudo Falhar, os Proprietários Podem Vender Suas Casas Antes de Uma Foreclosure

Os proprietários de casas hoje têm níveis recordes de patrimônio líquido. De acordo com o último CoreLogic Home Equity Report, o saldo credor médio das casas hipotecadas é atualmente de $ 204.000. Além disso, 38% das casas não têm hipoteca, então o nível de patrimônio disponível para os proprietários de hoje é significativo.

Assim como os bancos, os proprietários também aprenderam uma lição com a crise imobiliária.

Da mesma forma que os avós e bisavós foram moldados pela Grande Depressão, grande parte do público hoje se lembra do colapso das hipotecas de 2006 e das execuções hipotecárias, desemprego e falências bancárias que ele criou. Ninguém com bom senso quer repetir essa experiência ... e isso pode explicar por que tanto patrimônio imobiliário permanece livre de hipotecas.”

O que significa isso para em relação as forclosures? De acordo com o BlackNight:

Apenas um em cada dez proprietários em forbearance tem menos de 10% de saldo credor em sua casa, normalmente o mínimo necessário para conseguir vender por meio de canais imobiliários tradicionais para evitar a execução hipotecária.”

BOTTOM LINE

Os relatos de foreclosure em massa prestes a chegar ao mercado são altamente exagerados. Como Ivy Zelman, CEO da Zelman & Associates com cerca de 30 anos de experiência cobrindo habitação e setores relacionados a habitação, disse recentemente:

A probabilidade de termos uma crise de foreclosures novamente é de cerca de zero por cento.”

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