4 Gráficos Que Mostram Que Não É Uma Bolha Imobiliária

Uma pesquisa recente revelou que muitos consumidores acreditam que estamos começando ver uma bolha imobiliária a se formar. Esse sentimento é compreensível, já que a valorização do preço das propriedades de um ano pra outro ainda está na casa dos dois dígitos. No entanto, este mercado é muito diferente do que era durante a crise imobiliária de 15 anos atras. Aqui vão quatro razões principais pelas quais hoje não tem nada como da última vez.

1. As Casas Não Estão Com Preços Tão Inacessíveis Como Estavam Durante o Boom Imobiliário

A fórmula de acessibilidade tem três componentes: o preço das casas, os salários dos compradores e as taxas de juros das hipotecas disponíveis no momento. Os padrões convencionais de empréstimos dizem que um comprador não deve gastar mais do que 28% da sua renda bruta na prestação da sua hipoteca.

Quinze anos atrás, os preços estavam altos, os salários estavam baixos e as taxas de juros estavam acima de 6%. Hoje, os preços continuam altos. Os salários, no entanto, aumentaram e as taxas de juros, mesmo após os últimos aumentos, ainda estão bem abaixo de 6%. Isso significa que o comprador médio hoje está pagando uma porcentagem bem menor da sua renda mensal na prestação da sua hipoteca do que naquela época.

No último Relatório de Acessibilidade da ATTOM Data, o Diretor de Produtos Todd Teta aborda exatamente esse ponto:

“O empregado com salário médio ainda pode comprar uma casa típica nos EUA, mas a zona de conforto financeiro continua encolhendo à medida que os preços das casas continuam subindo e as taxas de hipoteca vão aumentando..”

A acessibilidade não é tão forte quanto no ano passado, mas é muito melhor do que durante o boom. Aqui vai um gráfico que mostra essa diferença:

Se os custos eram tão proibitivos, como tantas casas foram vendidas durante o boom imobiliário?

2. Os Padrões de Empréstimo Eram Muito Mais Relaxados Durante o Boom

Durante a bolha imobiliária, era muito mais fácil conseguir um empréstimo imobiliário para uma hipoteca do que é hoje. Como exemplo, vamos analisar o número de hipotecas concedidas a compradores com pontuação de crédito abaixo de 620. De acordo com credit.org, uma pontuação de crédito entre 550-619 é considerada ruim. Ao definir aqueles com pontuação abaixo de 620, eles explicam:

“As agências de crédito consideram os consumidores com inadimplência, rejeições de contas e pouco ou curto histórico de crédito como tomadores de empréstimos subprime devido ao seu alto risco de crédito.”

Os compradores ainda conseguem se qualificar para um financiamento com uma pontuação de crédito tão baixa, mas são considerados tomadores de empréstimos mais arriscados. Aqui vai um gráfico que mostra o volume de hipotecas emitidas para compradores com pontuação de crédito inferior a 620 durante o boom imobiliário e o volume subsequente nos 14 anos desde então.

Os padrões de empréstimo para uma hipoteca hoje não se parecem nada como eram antes. Os compradores que adquiriram uma hipoteca nos últimos vinte anos passaram por um processo bem mais rigoroso para serem qualificados. Olha só o que isso significa isso daqui para frente.

3. Foreclosure Hoje Não Tem Nada a Ver Com o Que Era Antes do Crash

A diferença mais óbvia é o número de proprietários de imóveis que estavam enfrentando uma Foreclosure após o estouro da bolha imobiliária. O Federal Reserve emite um relatório mostrando o número de consumidores com uma notificação de Foreclosure. Aqui vão os números durante o crash em comparação com hoje:

Não tem dúvida que os números de 2020 e 2021 são impactados pelo programa de tolerância, ou forbearance, criado para ajudar os proprietários de imóveis que enfrentam incertezas durante a pandemia. No entanto, restam menos de 800.000 proprietários de imóveis no programa hoje em dia, e a maioria deles poderá elaborar um plano de pagamento com seus bancos..

Rick Sharga, Executive Vice President of RealtyTracexplica:

“O fato de que o número de Foreclosures começou a diminuir, apesar de centenas de milhares de mutuários terem saído do programa de tolerância de hipotecas da Lei CARES nos últimos meses, é muito encorajador. Isto sugere que a narrativa de que “entrar no programa de tolerância é a mesma coisa que entrar em foreclosure” estava incorreta.”

Por que há tão poucas foreclosures agora? Hoje, os proprietários tem muito mais patrimônio líquido nas suas propriedades, e não estão quebrados como antes.

No período que antecedeu a bolha imobiliária, vários proprietários estavam usando suas casas como verdadeiros caixas eletrônicos pessoais. Muitos imediatamente retiraram o saldo credor assim que a casa valorizava um pouco mais. Quando os valores das casas começaram a cair, estes proprietários se viram em uma situação de patrimônio negativo, onde o valor que eles deviam na sua hipoteca era maior que o valor da casa. Algumas dessas famílias decidiram abandonar suas propriedades, e isso levou a uma onda de listagens de imóveis em dificuldades (execuções hipotecárias, foreclosures, e vendas de short sale), que acabaram sendo vendidas com grandes descontos, reduzindo assim o valor de outras casas na região.

Os proprietários, no entanto, aprenderam suas lições. Os preços subiram bastante nos últimos anos, levando mais de 40% das casas no país a manter mais de 50% de patrimônio. Mas os proprietários não têm aproveitado isso como da última vez, evidenciado pelo fato de que o patrimônio líquido nacional aumentou para um recorde de US$ 9,9 trilhões. Com o patrimônio médio das casas agora está em US$ 300.000, o que aconteceu da última vez não acontecerá hoje.

Como explica o último relatório Homeowner Equity Insights da CoreLogic:

“Os ganhos de patrimônio líquido não apenas ajudaram os proprietários de imóveis a sair do programa de tolerância e evitar uma venda em foreclosure, mas também permitiram que muitos continuassem aumentando seu saldo credor.”

Não vamos chegar nem de perto ao mesmo número de foreclosures que vimos durante o crash de 2008. E aí, o que significa tudo isso para o mercado imobiliário?

4. Não Temos No Momento um Surplus de Casas no Mercado - Temos uma Escassez

O estoque de propriedades necessário para manter um mercado imobiliário equilibrado é de aproximadamente seis meses. Qualquer coisa além disso é uma superabundância e fará com que os preços abaixem, desvalorizando as casas. Um estoque menor do que seis meses de casas disponíveis é uma escassez de propriedades no mercado, e levará a uma valorização contínua dos preços. Como mostra o gráfico a seguir, havia muitas casas à venda entre 2007 a 2010 (muitas das quais foram vendidas em foreclosures, e short sale, ou seja, abaixo do valor do empréstimo, já que desvalorizaram na época), e isso fez com que os preços restantes caíssem ainda mais. Hoje, há uma escassez de casas a venda, o que está fazendo com que haja uma aceleração nos preços de mercado.

O inventário de hoje não se parece nem um pouco como da última vez. Os preços estão subindo porque há uma forte demanda por imóveis ao mesmo tempo em que há uma escassez de casas à venda.

BOTTOM LINE

Se você está preocupado com o fato de estarmos cometendo os mesmos erros que levaram à crise imobiliária, os gráficos acima mostram fatos concretos e comparações que podem aliviar suas preocupações. Mas se você ainda tiver dúvidas, venha conversar conosco. Será um prazer esclarecer qualquer dúvida restante.

Lembre-se de que nós podemos obter financiamentos também e temos acesso a vários bancos que oferecem empréstimos residenciais, para estrangeiros, como investimento, convencional, e vários outros tipos.

Podemos ainda preparar a carta de Pre-Qualificação ou conseguir uma carta de Pre-Aprovação diretamente do banco pra você, facilitando assim na hora de fazer uma proposta de compra.

Quer saber mais?
VENHA CONVERSAR CONOSCO.
 
Temos opções maravilhosas pra você.
COMPRE & VENDA COM SEGURANÇA.
 
Ligue/Text  1 (954) 809-5318

[email protected]

Helena Grossberg NMLS# 2136951
Innovative Mortgage NMLS# 250769

So. Florida: Closed Sales, Average Prices, Inventory, and Time to Close:
DECEMBER 2021:    Broward     |     Miami-Dade     |     Palm Beach     |     St. Lucie

Post a Comment