3 Razões Pelas Quais Não Estamos em Uma Bolha Imobiliária

Os preços das casas tiveram uma valorização ao redor de dez por cento em 2020, e há previsão de que a valorização seja ainda de mais cinco por cento este ano. Isso expressa uma certa preocupação de que possamos estar em outra bolha imobiliária como a que experimentamos há pouco mais de uma década. Aqui vão três razões pelas quais esse mercado é totalmente diferente.

1. Agora a Oferta é Extremamente Limitada

O preço de qualquer item de mercado é determinado pela oferta e demanda. Se a oferta é alta e a demanda baixa, os preços normalmente diminuem. Se a oferta for baixa e a demanda alta, os preços naturalmente sobem.

No mercado imobiliário, a oferta e a demanda são medidas em "meses de oferta de estoque," que se baseia no número de casas à venda em comparação com o número de compradores no mercado. Em um mercado de estoque normal, durante um mês, existe um total de seis vezes mais o número de casas disponíveis do que o número de compras efetuadas, ou seja, existe um estoque de compras para 6 meses. Qualquer coisa acima deste valor define um mercado de compradores, indicando que os preços irão suavizar. Qualquer coisa abaixo disso define um mercado de vendedores no qual os preços normalmente se aumentam.

Entre 2006 e 2008, o estoque disponível aumentou para de um pouco mais de 5 meses para 11 meses. Este estoque ficou na alta, superior a 7 meses durante 27 desses 36 meses, mas os valores das casas continuaram a subir.

Agora, o estoque tem sido inferior a 5 meses nos últimos 3 anos, inferior a 4 meses nos treze dos últimos quatorze meses, e inferior a 3 meses nos últimos seis meses, e atualmente está em 1,9 meses - um mínimo histórico.

Lembre-se, se a oferta for baixa e a demanda alta, naturalmente os preços sobem.

2. Agora a Demanda é Verdadeira

Durante o boom imobiliário em meados dos anos 2000, havia o que Robert Schiller, um membro do Centro Internacional de Finanças da Yale School of Management, chamou de "exuberância irracional". A definição do termo é “otimismo de mercado infundado que carece de uma base real de avaliação fundamental, mas, em vez disso, repousa em fatores psicológicos”. Sem considerar as tendências históricas do mercado, as pessoas foram apanhadas no frenesi e compraram casas com base na crença irreal de que os valores das moradias continuariam a subir.

O setor financeiro imobiliário alimentou essa loucura ao disponibilizar o dinheiro das hipotecas para praticamente qualquer pessoa, conforme mostrado no índice de disponibilidade de crédito hipotecário, no Mortgage Credit Availability Index (MCAI) publicado pela Mortgage Bankers Association. Quanto mais alto o índice, mais fácil é conseguir um financiamento; quanto menor o índice, mais difícil é obtê-lo. Antes do boom imobiliário, o índice estava um pouco abaixo de 400. Em 2006, esta taxa atingiu uma alta histórica de mais de 868. Novamente, quase qualquer um poderia obter uma hipoteca. Hoje, o índice está em 122,5, que está bem abaixo até mesmo do nível anterior ao boom.

No mercado imobiliário atual, a demanda é real, não fabricada. A geração do milênio, a maior geração do país, atingiu a maioridade para se casar e ter filhos, que são os dois principais propulsores de ser ter casa própria. A crise da saúde também está desafiando cada família a redefinir o significado de “casa” e a reavaliar se a sua própria casa atende a essa nova definição. Esse desejo de possuir, aliado as taxas de juros historicamente baixas, torna a compra de uma casa hoje uma decisão financeira sólida e segura. Portanto, a demanda de hoje é muito real.

Lembrando mais uma vez, se a oferta for baixa e a demanda alta, os preços sobem.

3. Agora as Famílias Têm Patrimônio Necessário

Durante o boom imobiliário, não foram apenas os compradores que foram pegos no vendaval. Os proprietários começaram a usar suas próprias casas como caixas eletrônicos. Houve uma onda de refinanciamentos, de saques, o que permitiu aos proprietários alavancar o patrimônio de suas casas. De 2005 a 2007, os americanos sacaram $ 824 bilhões de dólares do seu saldo credor. Isso deixou muitos proprietários com pouco ou nenhum patrimônio líquido em um momento crítico. À medida que os preços começaram a cair, alguns proprietários se viram em uma situação de patrimônio líquido negativo, em que o financiamento de suas casas era superior ao valor de sua casa. Muitos deixaram de pagar suas prestações, o que levou a uma avalanche de foreclosures.

Hoje, os bancos e o povo americano mostraram que aprenderam uma valiosa lição com a crise imobiliária da década passada. O volume de refinanciamento de saque nos últimos três anos foi menos de um terço do que houve em comparação com os 3 anos anteriores ao crash.

Essa abordagem conservadora criou níveis de patrimônio nunca vistos antes. De acordo com dados do Census Bureau, mais de 38% das casas ocupadas pelos proprietários estão quitadas. Além disso, a ATTOM Data Solutions acaba de lançar seu relatório de patrimônio doméstico dos EUA do quarto trimestre de 2020, no 2020 U.S. Home Equity Report, que revelou:

“17,8 milhões de propriedades residenciais nos Estados Unidos foram consideradas ricas em seu saldo credor, o que significa que o estimado montante dos seus empréstimos garantidos por essas propriedades foi de 50 por cento ou menos de seu valor de mercado estimado ... A número de propriedades com saldo credor positivo no quarto trimestre de 2020 representou 30,2 por cento, ou cerca de uma em cada três, das 59 milhões de casas hipotecadas nos Estados Unidos.”

Se combinarmos 38% das casas já quitadas, com as 18,7% de todas as casas que têm pelo menos 50% do patrimônio pagas (30,2% dos 62% restantes com hipoteca), percebemos que 56,7% de todas as casas deste país tem um mínimo de 50% de saldo positivo. Isso é significativamente melhor do que a situação patrimonial de 2008.

BOTTOM LINE

Desta vez, a oferta de propriedades está em uma baixa histórica. A demanda é real e por motivos justificados. Mesmo se houvesse uma queda nos preços, os proprietários de casas teriam um patrimônio suficiente para resistir a uma queda nos preços das casas. Isso não tem comparação com o que passou em 2008. Na verdade, a situação é completamente oposta.

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