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FORECLOSURE – PROPRIEDADES TOMADAS POR BANCOS.

Posted by Helena Grossberg on May 23, 2013
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FORECLOSURE: Propriedades Tomadas por Bancos É muito comum, quando alguém quer comprar uma propriedade nos EUA, questionar se deveria também dar uma busca em foreclosures, ou propriedades tomadas por bancos, para encontrar alguns “achados”. De fato, nos últimos anos, muitas propriedades foram vendidas a preços incríveis, criando oportunidades maravilhosas para aqueles que quiseram e tinham condições de investir em propriedades que precisavam de algumas reformas para serem vendidas com um preço melhor, ou para renovar e alugar, tendo assim uma fonte de renda.
Enquanto uma foreclosure pode ser um achado mesmo para o comprador, é uma grande e triste perda para o dono, que abriu mão da propriedade através de um processo no qual o banco ou agente financeiro toma o imóvel para satisfazer a dívida. Os donos perdem os direitos da propriedade, e o dono da hipoteca pode vender o imóvel para cobrir o débito.

Antes da propriedade passar para o banco, ela passa por diversos estágios:

1 o Etapa – Pre-foreclosure   

O dono recebe notificação legal do banco de que o processo está sendo iniciado, já que algumas prestações não foram pagas. A notificação é enviada, e um Lis Pendans é posto na propriedade até que as prestações fiquem em dia. Vender a propriedade nesta altura não afeta o credito do dono da propriedade e se pode comprar ainda diretamente do dono, fazendo uma oferta direta ao dono.

2 a Etapa – Foreclosure Auction/ Leilão

Se o dono não pagar as prestações que estão atrasadas, evitando a foreclosure, ou se empréstimo não for reestabelecido, a propriedade é vendida em um leilão, onde os agentes devem pagar à vista, e não sobra tempo para verificar o titulo e condição da propriedade.

3 a Etapa – Real Estate Owned (REO) ou Propriedade Tomada por Banco 

Quando o agente financeiro toma uma propriedade, tanto durante a etapa de pre-foreclosure ou um leilão, este eventualmente vai revender a propriedade para recuperar o valor do empréstimo não pago. Antes de vender a propriedade, o agente verifica o titulo e conserta todos os prejuízos legais da propriedade, o que pode levar um certo tempo.

Fazer um lance em um leilão de REO não é o mesmo que fazer uma oferta em uma propriedade privada, e a contra oferta, se houver, pode levar um pouco mais de tempo.
Os bancos precisam demonstrar aos seus acionistas que estão fazendo de tudo para revisar as melhores e maiores ofertas. É possível fazer uma negociação com os bancos, mesmo se não for no preço, talvez em uma taxa mais baixa no financiamento para a compra desta propriedade, ou na redução do custo de escritura.

Se você estiver interessado em comprar um REO, uma propriedade tomada pelos bancos, sempre é bom consultar um advogado com experiência nesta área.

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