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Fatores que influenciam o preço de um imóvel na Florida.

Posted by Helena Grossberg on November 30, 2013
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Quando chega a hora de fazer uma oferta em uma propriedade em Miami, a tentação é sempre de fazer uma oferta bem abaixo de valor listado, na suposição de que o preço é apenas o ponto inicial de uma negociação.

Na verdade, a maioria dos preços dos imóveis seguem uma linha rígida de cálculo, e existem licenças especificas que permitem profissionais avaliarem uma propriedade para obtenção de financiamentos e correção de impostos. Corretores de imóveis e brokers também fazem esta analise para compras e vendas de imóveis, separação de bens, e reparo de dividas,  e seguem esta mesma linha, comparando o imóvel com outros no mercado.

Esta análise leva em conta pelo menos três propriedades vendidas nos últimos seis meses e duas que estejam no mercado com semelhantes características. Pode-se acrescentar várias outras propriedades recentemente vendidas ou mais unidades no mercado; quanto mais parecidas com o imóvel a ser a ser avaliado, melhor.

 

Em termos absolutos, são vários os fatores que afetam o preço de um imóvel:
  • Localização – Sem duvida nenhuma, existem áreas mais cobiçadas que outras, principalmente quando se tratam de áreas nobres com boutiques, restaurantes, shoppings e lojas de grife. As regiões mais requisitadas são sempre em frente à praia, campo de golfe, ou intracoastal.
  • Andar e Layout – O tamanho do apartamento vai determinar o preço, quanto maior a planta, maior o preço. A mesma planta em um andar mais alto vai ter um preço mais alto também. Ele sobe consistentemente em certos edifícios. Por exemplo, em frente à praia, o preço pode subir $10 mil dólares por andar.
  • Terraços e Vista – É comum um prédio ter varias plantas para apartamentos do mesmo tamanho. Assim, um apartamento pode ter mais sala, mais quartos, ou mais terraço. Uma vista direta ao mar ou à baía sem interferência é considerada melhor e por consequência, mais cara.
  • Face para o Sol – O mesmo apartamento na praia, com a mesma planta, com a vista para o Sudeste sem interferência pode ser mais requisitada do que uma vista para o Nordeste sem interferência também. Isso por que muitos acreditam que o sol bate à tarde inteira no apartamento e pode afetar a temperatura interna. Isso não é verdade, dado que todos os apartamentos são controlados por ar condicionado. 
  • Elevadores Privativos – Quando edifícios tem varias torres e um apartamento por andar em suas torres, existe mais privacidade no lobby individual do apartamento. Esta privacidade tem valor.
  • Tecnologia – Muitos apartamentos hoje em dia tem vários serviços internos de controle e comunicação, que afetam o valor de um imóvel. Os mais novos incorporam apple computers e seus sistemas para o controle de luzes, segurança, ar condicionado, entrega de correio, e fazem o update automático.
  • Segurança – Edifícios que não só mantem a privacidade dos seus moradores, mas garantem a sua tranquilidade são mais valorizados. Alguns usam chaves eletrônicas, códigos, e agora, impressões digitais ou biométricas para passagens nas áreas comuns.
  • Garagens – Em geral, os apartamentos em Miami vem com uma garagem, e o segundo carro usa o serviço de valet, ou manobrista. Com muita sorte, alguns edifícios oferecem uma segunda garagem. Os prédios mais novos e mais chiques em construção, estão oferecendo garagens robóticas, nas quais o carro entra em um elevador e sobe até seu próprio apartamento ou garagem especifica.
  • Amenidades – As áreas de lazer de um edifício contribuem para o preço final do apartamento. A maioria dos prédios oferecem piscina e academia, mas os que oferecem aulas de pilates, yoga, ciclismo, ou tem spa com serviços de massagens, maquiagens, manicure e pedicure, wraps, cabeleireiros, e todos os serviços de concierge para receber e renviar pacotes para outras cidades, compra de tickets, business center, sala de cinemas, salão de festas com serviços de atendimento, serviços de praia… A lista pode incluir ainda restaurantes, entregas, compras em geral, pet services, serviços de aluguel do apartamento, lojas, e tantos outros serviços que afetam o preço.
  • Histórico – O preço de um apartamento está diretamente relacionado com as vendas feitas no mesmo edifício nos últimos seis meses. Por exemplo, se o prédio tiver alguns moradores que não conseguiram pagar seu financiamento, e o banco tomou o apartamento por um processo de foreclosure, e acabou vendendo o apartamento muito barato, todos os outros apartamentos do prédio acabam perdendo um pouco do seu valor pela media do preço da venda, calculada automaticamente em vários sistemas. Da mesma forma, se o prédio não efetuar nenhuma venda por muito tempo, isso também pode afetar o preço de um apartamento, que vai basear seu valor em uma comparação com o prédio vizinho. 

Todos estes fatores contribuem para se determinar o preço de um apartamento. Mas na verdade, o seu valor é o que o comprador vê no imóvel, independentemente de todos estes critérios. Pode ser até uma razão sentimental, mas o valor real da propriedade é determinado na hora da sua escritura.

 

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