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Compro Imóvel em Miami no meu Nome ou em Pessoa Jurídica?

Posted by Helena Grossberg on February 16, 2013
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A compra de um imóvel em Pessoa Física ou Pessoa Jurídica, ou em nome de uma companhia, pode mudar a estrutura tributária deste bem.

As informações abaixo são baseadas em experiências de trabalho em conjunto com quem trabalhamos há anos, e podemos sempre direcionar a que possam responder suas perguntas individuais. Uma consulta direta com um advogado se torna fundamental para tomar uma decisão como esta.

Se o seu apartamento um dia for alugado, o rendimento será sujeito à impostos, já que toda renda comercial nos EUA é tributável. Em cada caso, esta renda é tratada de uma forma diferente.

PESSOA FÍSICA (PF) – No caso de um aluguel, o imposto sobre qualquer renda deve ser pago até o dia 15 de Abril do ano seguinte. Este imposto pode ser entre 10 a 37.5%, depois de descontadas as despesas para a manutenção do apartamento. Para fazer esta declaração, é necessário solicitar um numero de ITIN, ou seja, numero cedido pelo governo americano para fins de declara ção de imposto de renda.

Se o imóvel não for alugado, não há como abater as despesas de manutenção ou reportar perdas ou capitalização a fim de descontar sobre qualquer ganhos no futuro.

A principal vantagem de manter a propriedade como PF, além da simplicidade, é uma taxa reduzida de 15% sobre a venda feita após um ano de posse. No caso da venda do imóvel, haverá uma retenção de 10% do preço de venda, a fim de garantir o pagamento de eventual imposto devido sobre ganho de capital, e que pode ser recuperado na declaração do Imposto de Renda, em parte ou totalmente, conforme a tributação.

Uma das desvantagens é o imposto de transmissão no caso de espólio (morte do proprietário) de um estrangeiro, que pode ser de 18 a 50% do valor de mercado do imóvel. Outra, é a falta de privacidade e confidencialidade, pois os dados da compra e venda ficam disponíveis ao público.

PESSOA JURÍDICA (PJ) – Existem varias formas de se formar uma Pessoa Jurídica, e aqui coloco as Sociedade Anônima, Empresa Offshore, e Trust.

Sociedade Anônima – As principais vantagens de manter a escritura em S.A. são de que existe uma responsabilidade limitada, pois não havendo fraude, o sócio está protegido por quaisquer dividas ou reclamações contra a empresa e limitadas à contribuição de cada sócio. Existe também uma confidencialidade maior, protegendo os seus donos e suas informações financeiras, quando o imóvel é registrado em nome de uma empresa.

A renda do imóvel é tributada conforme taxas regulares para empresas. Ao fazer a opção de compra por empresa americana, esta pode depreciar seus ativos, capitalizar despesas e acumular perdas. Parte das perdas pode ser passada para o ano seguinte para compensar os ganhos provenientes de outras fontes de renda americanas.  As empresas americanas, no entanto, devem reter 30% dos dividendos da empresa de acionistas estrangeiros. Isso ocasiona uma dupla tributação. Se as ações da empresa são propriedade direta de acionistas estrangeiros, o imposto sobre espólio também se aplica ao valor das ações. Portanto, a maioria das estruturas para clientes estrangeiros utiliza uma empresa offshore para ser a acionista proprietária de uma empresa americana.

Algumas desvantagens em manter um imóvel sob empresa corporativa incluem: taxas de imposto mais elevadas que como PF, inexistência do imposto reduzido de 15% nas vendas após um ano, e custo de manutenção da estrutura.

Empresa Offshore (Foreign Company) – As vantagens de possuir imóveis em nome de uma companhia em jurisdição estrangeira de baixa tributação como nas Ilhas Virgens Britânicas (BVI), por exemplo, é que além das vantagens acima, em se comprar um imóvel em pessoa jurídica, esta não está sujeita ao imposto sobre o espólio, ou morte do proprietário. Em geral, não há impostos sobre os rendimentos fora das ilhas, somente impostos dos EUA, quando alugado, ou pago sobre a venda, e não existem requisitos mínimos de capital, podendo ter apenas um acionista e um diretor. Existe grande privacidade, sendo que a identidade dos acionistas não é publicada, e não há exigências de prestações de contas anuais ou declarações fiscais com as autoridades.

Trust – Um contrato privado, baseado fundamentalmente na confiança. O instituidor transfere a propriedade ou parte de seus bens na obrigação de administra-los em custodia de terceiros. Trata-se de um instituto jurídico complexo, com a principal vantagem de um planejamento de herança e a possibilidade de se poupar o imposto sobre o espolio e rendimentos, que seriam sujeitos a 35% em baixa renda.

A compra de imóveis nos EUA requer o apoio de muitos profissionais qualificados, e uma boa escolha, não só do imóvel, mas do seu time de assessoria, vai aumentar sua chance de captar um investimento rentável.

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