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1031 Exchange: Adiando Impostos na Troca de Imoveis

Posted by Helena Grossberg on June 14, 2014
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 O 1031 Exchange é um programa do imposto de renda americano, do IRS, permitido apenas na troca de propriedades de investimento. A troca se refere à venda de um imóvel e a compra de uma outra pela mesma pessoa física ou jurídica.

Ganhos de capital é o lucro resultante da venda de um imóvel, é a diferença entre o preço original e o preço da venda. Este valor está sempre sujeito à impostos, entre 15 a 35%, dependendo da estrutura formada na hora da compra.  Se a venda de um imóvel for para a compra de um outro imóvel, ela pode ser feita através de uma Exchange 1031, ou seja, uma troca, adiando este imposto.

Vantagens de um 1031 Exchange – O proprietário pode se desfazer de um imóvel sem precisar pagar os devidos impostos imediatamente, aumentando seu poder de compra para um imóvel maior. Para isso, a nova propriedade deve ser semelhante à original. Ou seja, a troca deve ser de imóveis nos EUA, de um apartamento para outro imóvel residencial, de um armazém para outro imóvel comercial, e assim por diante. Estes imóveis são chamados Like-Kind, ou seja, do mesmo tipo. Os impostos somente serão pagos na venda deste ultimo imóvel e somente pelo ganho de capital entre o ultimo valor da compra, ou da troca, e o valor da venda final.

Desvantagens de um 1031 Exchange – Existem desvantagens neste programa que devem ser consideradas antes de se fazer uma troca. Uma delas é o custo da transação, como taxas de fechamento e honorários dos profissionais envolvidos. Outro custo a ser considerado é o sistema de depreciação da nova propriedade, que fica afetado na contagem de anos em que uma propriedade de investimento pode ser depreciada. Além disto, a receita da venda de uma propriedade deve ser usada totalmente para a compra de uma nova propriedade, senão impostos devem ser pagos na diferença.

Intermediário Qualificado – Para fazer esta troca, o governo americano requer que o 1031 Exchange seja feita por um intermediário que considere outros fatores também. Todos as receitas incluindo valores que não forem em efetivo (como um barco, por exemplo) e que forem usadas na compra do novo imóvel devem ir diretamente para o intermediário qualificado, não importa quão insignificante seja o valor, para não desqualificar a transação. É necessário levar em conta também fatores como FIRPTA, que é o Foreign Investment in Real Property Tax Act, ou imposto para estrangeiros, na venda de imóveis.

Regras Específicas para o 1031 Exchange:

  1. As propriedades devem estar sediadas nos EUA.
  2. Entre a venda de uma propriedade e a compra da uma nova, a pessoa tem 45 dias corridos para achar (ou identificar até três opções) e providenciar ao intermediário qualificado.
  3. A escritura da nova propriedade deve ser feita em 180 dias.
  4. Os títulos das propriedades devem estar nos mesmos nomes.
  5. O valor da propriedade nova deve ser maior que a propriedade anterior e não mais que 200%.
  6. A receita da propriedade inicial deve ir para um intermediário qualificado para completar a transação.

A contagem de dias são corridos e não podem ser estendidos de forma alguma. Ela inclue feriados, sábados e domingos.

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